«Российской газеты»
Титульное страхование при ипотеке
В 2019 году взял жилье в ипотеку. Тогда же наступило право собственности. В 2021 году делал рефинансирование в другом банке. Сейчас подошел очередной период страхования ипотеки. Я знаю, что титул страхуется только первые три года, и не хотел бы страховать необязательные риски. Играет ли роль то, что было сделано рефинансирование? Как отсчитываются в моем случае три года титула: c 2019 года, когда я приобрел жилье, или с 2021 года, когда я перекредитовался в другом банке?
Содержание
- Что такое титульное страхование
- Что не относится к страховым случаям
- Недействительная сделка: сроки исковой давности
- На какой срок заключают договор титульного страхования
- Титульное страхование при ипотеке
- Титульное страхование при рефинасировании ипотеки
- Выводы
Что такое титульное страхование
Титульное страхование – это страхование финансового риска, связанного с потерей права собственности или его ограничением в части владения (распоряжения, пользования). Данный вид страхования призван защитить добросовестного покупателя недвижимости от риска потерять право собственности на нее. Право собственности на объект недвижимости может прекратиться из-за признания недействительной сделки, на основании которой лицо приобрело имущество, или из-за неустранимых ошибок при оформлении правоустанавливающих документов. Таким образом, страхуется риск потери права собственности из-за «дефекта титула», под которым подразумевается документ, удостоверяющий это право собственности (договор купли-продажи).
Что не относится к страховым случаям
К страховым случаям при заключении договора титульного страхования не относится утрата права собственности на недвижимое имущество, наступившая вследствие:
- совершения страхователем преступления, находящегося в прямой причинной связи с прекращением, ограничением (обременением) права собственности на застрахованное недвижимое имущество;
- обращения взыскания на застрахованное недвижимое имущество на основании судебного решения;
- признания судом страхователя недобросовестным приобретателем застрахованного недвижимого имущества;
- неуплаты страхователем необходимых сборов или налогов при оформлении и регистрации права собственности на застрахованное недвижимое имущество.
Недействительная сделка: сроки исковой давности
По общему правилу, в силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Таким образом, сделка купли-продажи недвижимого имущества считается ничтожной, если она заключена с нарушениями закона, например, в случаях, когда:
- сделка совершена с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ);
- сделка заключена с недееспособным лицом (ст. 171 ГК РФ);
- сделка заключена с малолетним, т.е. с лицами до 14 лет (ст. 172 ГК РФ);
- сделка притворна, т.е. прикрывает собой другую сделку (ст. 170 ГК РФ);
- сделка совершена с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, в том числе продажа имущества должником или юридическим лицом – банкротом (ст. 174.1 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
На какой срок заключают договор титульного страхования
Исходя из вышеизложенного, а также учитывая срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной, договор титульного страхования, по общему правилу, заключается на срок от трех до десяти лет.
Однако стоит отметить, что вышеуказанный срок страхования законодательно не определен и, следовательно, устанавливается страховщиком самостоятельно, исходя из условий договора страхования.
Титульное страхование при ипотеке
Согласно п. 1, 2 ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) залогодатель обязан застраховать имущество, заложенное по договору ипотеки. Страхование осуществляется в соответствии с условиями договора ипотеки и законом.
По общему правилу, в силу пп. 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ обеспеченное залогом имущество страхуется от рисков утраты и повреждения.
Закон об ипотеке не устанавливает предельный срок страхования предмета ипотеки, в связи с этим срок, на который может быть застраховано имущество, являющееся предметом ипотеки, определяется договором страхования.
Заключение договора титульного страхования не является существенным условием договора об ипотеке, однако в соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ такое условие может быть предусмотрено в самом договоре.
Титульное страхование при рефинасировании ипотеки
При этом, по общему правилу, под рефинансированием понимается получение в банке нового кредита для погашения уже имеющегося кредита (полностью или частично).
Под рефинансированием ипотечного кредитования понимается его погашение заемщиком за счет кредита, предоставленного другим банком или банком, в котором первоначально была взята ипотека, в результате чего заемщик становится должником нового банка или остается должником первоначального банка на более выгодных для себя условиях. Поскольку рефинансирование ипотеки – это своего рода заключение нового договора ипотеки, все заключенные в обеспечение исполнения предыдущего договора об ипотеке договоры страхования прекращают свое действие, и при этом заемщику необходимо будет заключать новые договоры страхования в силу п. 1, 2 ст. 31 Закона об ипотеке.
Выводы
На основании вышеизложенного применительно к рассматриваемому вопросу можно сделать следующие выводы.
1. Заключение договора титульного страхования не является существенным условием договора об ипотеке, однако банк среди обязанностей заемщика может предусмотреть заключение договора титульного страхования.
2. В конкретном случае срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной начинает течь с момента возникновения права собственности на объект недвижимости, т.е. с 2019 года. Таким образом, риск утраты права собственности актуален до 2022 года, а в случае, если такие требования предъявлены третьим лицом, не являющимся стороной сделки, вероятность его наступления сохраняется до 2029 года.
3. Если заключение договора титульного страхования предусмотрено банком в качестве обязательного условия для проведения процедуры рефинансирования ипотеки, заемщик обязан будет его заключить, вне зависимости от степени вероятности риска утраты права собственности на предмет ипотеки.