Налог на продажу квартиры

Условия приобретения физическими лицами занимаемых ими жилых помещений в собственность установлены Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Согласно ст. 7 указанного закона право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Положениями п. 2 и 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ освобождаются от налогообложения доходы физических лиц, полученные от продажи объекта недвижимого имущества, при условии, что объект недвижимого имущества находился в собственности налогоплательщика не менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, а именно не менее трех лет - для объектов недвижимого имущества, право собственности на которые получено налогоплательщиком в результате приватизации.

В случае если квартира продается менее чем через три года после приватизации, то возникает НДФЛ по ставке 13% с доходов физических лиц, полученных от продажи недвижимости согласно положениям пп. 5 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 224 НК РФ.

Сумма налога рассчитывается самостоятельно, исходя из фактически полученного дохода. При этом положениями ст. 220 НК РФ налогоплательщику дается право выбрать наиболее выгодный вариант расчета НДФЛ, а именно:

1) согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ возможно воспользоваться имущественным вычетом в размере, не превышающем 1 млн руб.;

2) согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения имущественного вычета возможно уменьшить сумму дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой недвижимости.

Исходя из исходных данных, право собственности на реализуемую квартиру возникло после 1 января 2016 г. В этом случае необходимо учитывать положения п. 5 ст. 217.1 НК РФ, в котором определено условие, что если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Приведем пример.

Приватизация  квартиры осуществлена в 2017 году. Кадастровая стоимость на 1 января 2017 г. составляет 4 млн руб.

1. Квартира продается за 5 млн руб. При расчете налога можно воспользоваться имущественным вычетом. Сумма НДФЛ составит 520 тыс. руб. ((5 000 000 – 1 000 000 ) х 13% ).

2. Квартира продается за 2,5 млн руб. При расчете налога можно воспользоваться имущественным вычетом. Сумма НДФЛ составит 234 тыс. руб. ((4 000 000*0,7 – 1 000 000) х 13%).

При приобретении новой квартиры налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на приобретение на территории РФ квартиры, комнаты или доли (долей) в них, но не более 2 млн руб. в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Обратите внимание, что согласно пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры налогоплательщик представляет документы, подтверждающие право собственности на квартиру. И если приобретается квартира в строящемся доме, то согласно абз. 4 пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ право получения имущественного налогового вычета определяется не только при наличии договора участия в долевом строительстве, но и подписанного сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятии его участником долевого строительства. То есть налогоплательщик вправе обратиться с заявлением в налоговый орган о предоставлении ему имущественного налогового вычета при приобретении квартиры в строящемся доме по доходам за тот налоговый период, в котором был подписан акт о передаче квартиры.

Таким образом, если продажа приватизированной квартиры и подписание передаточного акта при приобретении новой квартиры по ДДУ происходит в одном налоговом периоде, то налогоплательщик может воспользоваться в одном периоде каждым из имущественных вычетов - как при реализации «старой» квартиры, так и при приобретении новой.

Приведем пример.

Приватизация  квартиры осуществлена в 2017 году. Квартира продается за 5 млн руб. По договору участия в долевом строительстве стоимость новой квартиры составляет 6 млн руб., передаточный акт подписан в 2017 году. При расчете налога можно воспользоваться каждым из имущественных вычетов. Сумма НДФЛ составит 260 тыс. руб. ((5 000 000 – 1 000 000 ) х 13% ) – 2 000 000 х 13% ).

Такой же порядок расчетов производится при приобретении жилья на вторичном рынке.