Налоги при продаже квартиры

Согласно п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи недвижимости жилого фонда, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Трехлетний срок распространяется на недвижимость, приобретенную до 1 января 2016 г.

Однако, по разъяснениям специалистов финансового ведомства, к доходу, полученному от реализации имущества, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются. При этом не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП. Соответственно, доходы от продажи квартиры подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ и облагаются по налоговой ставке 13% (см. письма Минфина России от 30.04.2015 № 03-04-05/25298, от 23.04.2013 № 03-04-05/14060).

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, также не предоставляется независимо от того, что к моменту продажи недвижимости, которая непосредственно использовалась в предпринимательской деятельности, деятельность в качестве ИП прекращена, и что такое имущество использовалось не только в предпринимательской деятельности, но и для личных нужд (см. письмо Минфина России от 08.08.2016 № 03-04-05/46458).

Исходя из разъяснений Минфина России, ограничение касается любого имущества, когда-либо использовавшегося ИП в предпринимательской деятельности. Однако позиция Минфина не бесспорна. Если бы речь шла об имуществе, приобретенном уже в период, когда был получен статус ИП, и оно использовалось в предпринимательских целях, то можно было бы согласиться с позицией финансистов. Но в ситуации, когда недвижимость была приобретена раньше, чем получен статус ИП, и на момент продажи недвижимости статус ИП уже утрачен, позиция финансового ведомства в корне не логична, так как получается, что физические лица пожизненно обречены на уплату НДФЛ с продажи данного имущества.

Можно попытаться аргументировать свою позицию тем, что, во-первых, расходы по приобретению квартиры не учитывались при налогообложении ИП, во-вторых, к моменту продажи недвижимости она уже не использовалась в предпринимательских целях, и в-третьих, статус ИП уже утрачен. Однако арбитражной практики на данный момент нет.

Можно также предположить, что если с момента утраты статуса ИП пройдет более трех лет и недвижимость будет реализовываться, то сложно будет доказать, что это имущество имело отношение к получению дохода от предпринимательской деятельности. Но на данный момент суды чаще всего встают на сторонe налоговых органов (см. постановление Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 № 18384/12).

Учитывая, что выраженная мною точка зрения не совпадает с позицией финансового ведомства, возможно, что отстаивать свое право на освобождение от налогообложения в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ придется в судебном порядке.