Обязан ли застройщик при покупке места на подземном паркинге выдавать ключи от ворот придомовой территории и ворот на подземный паркинг?
На данный вопрос однозначно ответить сложно.
Если между застройщиком-продавцом и автором вопроса (покупателем) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости в виде места на подземном паркинге, то согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно п. 1 ст. 458 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:
- вручения товара покупателю;
- предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество (ст. 556 ГК РФ).
Таким образом, подписанный сторонами передаточный акт является финальным документом, подтверждающим, что стороны договора исполнили свои обязательства по заключенному договору купли-продажи. На практике вся техническая документация и ключи, необходимые для дальнейшего использования (эксплуатации) проданной недвижимости, фактически передаются продавцом (тем же застройщиком) покупателю при подписании передаточного акта, если иное не предусмотрено условиями заключенного договора купли-продажи.
Если же автор вопроса приобретал у застройщика место на подземной парковке по договору участия в долевом строительстве, то отношения между ними регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).
Согласно ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно ч. 1 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
Согласно ч. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно ч 1.1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве при передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.
Таким образом, нормами Закона об участии в долевом строительстве прямо не предусмотрена обязанность застройщика при передаче объекта долевого строительства обеспечить участника долевого строительства ключами от ворот придомовой территории или ворот на подземный паркинг.
Но это не мешает автору вопроса при подписании передаточного акта сделать в нем отметку, что застройщиком не были переданы ключи от ворот придомовой территории и ворот на подземный паркинг.