Юридическое лицо, являющееся малым предприятием, владеет на праве общедолевой собственности 1/2 долей нежилого помещения. Второй собственник тоже юридическое лицо. Наше здание находится на муниципальной земле. Срок действия договора аренды земельного участка закончился еще в 2008 году и его не перезаключили. Второй собственник исправно платит, актуальный договор имеется. На нашу организацию подали в суд с исковым заявлением о взыскании суммы долга. Есть ли у администрации основания для начисления арендной платы за пользование земельным участком и пеней? Существует же мораторий на начисление пеней для малого бизнеса. Мы находимся в приграничной зоне СВО (Воронежская область).
В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Согласно п. 1 и 2 ст. 287.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка.
Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользования этим земельным участком по закону или по договору с собственником земельного участка, вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению.
В соответствии с п. 1 и 2 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Однако в силу п. 5 ст. 287.3 ГК РФ собственник здания или сооружения на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать передачи ему в собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование земельного участка, необходимого для их использования, в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.
В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Пунктом 2 этой статьи предусмотрено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Согласно п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с п. 2–4 ст. 39.20 ЗК РФ, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда (п. 10 указанной статьи).
Как следует из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.04.2014 № 18182/13, право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на таком участке, а возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости. Для оформления права аренды земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника, покупателем недвижимого имущества согласия (совместного волеизъявления) арендатора земельного участка, на котором расположена приобретенная недвижимость, не требуется.
Согласно определению Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2017 № 45-АПГ16-23 законодательство определяет размер арендной платы для арендатора, являющегося одним из собственников недвижимости на земельном участке, с учетом доли этого арендатора в недвижимом имуществе, находящемся на земельном участке на котором расположены не один, а нескольких объектов недвижимого имущества.
Таким образом, в рассматриваемом случае возникает ситуация, при которой один из собственников нежилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, почему-то продолжает выплачивать арендные платежи по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, а второй собственник нет, хотя в силу того, что земельный участок является неделимым объектом недвижимости, оба долевых собственника обязаны выплачивать арендные платежи, поскольку в силу п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ между администрацией муниципальной собственности и собственниками нежилого помещения должен был быть заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.
В силу определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2022 № 305-ЭС22-6663 при оформлении одним из правообладателей помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в публичной собственности, договора аренды в отношении такого земельного участка остальные обязаны вступить в арендные правоотношения с множественностью лиц на стороне арендатора. Заключение такого договора является обязанностью правообладателя, в связи с чем при отказе от добровольного заключения договора возможно понуждение его к заключению в судебном порядке.
Таким образом, требование администрации к юридическому лицу о взыскании суммы долга по арендным платежам является обоснованным.
Относительно моратория сообщаем следующее. Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» был введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве. Настоящий мораторий вводился дважды с 6 апреля 2020 г. по 7 января 2021 г. (в связи с антиковидными ограничениями) и с апреля по октябрь 2022 года (в связи с внешнеполитической обстановкой).
Помимо ограничений на возбуждение дел о банкротстве, в период действия моратория также не начислялась неустойка (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей. Таким образом, настоящий мораторий распространялся на начисление неустоек, в том числе в ситуациях, не связанных с возбуждением дел о банкротстве. Стоит отметить, что действие моратория распространялось на юридических лиц независимо от их места нахождения.
Согласно п. 7 постановления Пленума ВС РФ от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ „О несостоятельности (банкротстве)“» разъяснено, что проценты по ст. 395 ГК РФ, неустойки и иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что в период действия моратория штрафные санкции, в том числе пени не начислялись, однако они (штрафные санкции) подлежат начислению после отмены моратория.