Как правильно оформить договор купли-продажи доли земельного участка муниципальной собственности в городе площадью 150 кв. м без проведения торгов? На каком праве у покупателя должен быть этот участок? Нужно ли оформлять договор у нотариуса? Должен ли глава администрации вынести постановление о разрешении продажи участка?
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется нормами гл. V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ).
Статьей 39.2 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции.
В соответствии с п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:
1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;
2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;
3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;
4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
В общем порядке продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, прямо предусмотренных в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.
Так, например, в пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений.
Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрен в ст. 39.17 ЗК РФ.
После получения от заинтересованного лица заявления о продаже без торгов земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление в течение 30 дней и по результатам рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ):
- подготавливает проект договора купли-продажи, а затем направляет проект договора для подписания заявителю или
- принимает решение об отказе в продаже участка и направляет принятое решение заявителю с обязательным указанием в нем оснований отказа.
Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов приведен в ст. 39.16 ЗК РФ. Например, одним из самостоятельных оснований для отказа является отсутствие у заявителя права на приобретение земельного участка без проведения торгов (п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ).
Теперь по вопросу нотариального удостоверения договора купли-продажи доли недвижимости.
Особенности государственной регистрации права общей долевой собственности на недвижимое имущество установлены Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).
На основании ст. 42 Закона о регистрации сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.
Не требуется нотариальное удостоверение только в случаях, которые прямо перечислены в ч. 1.1 ст. 42 Закона о регистрации (эта часть введена в действие с 30 апреля 2021 г.).
Например, в простой письменной форме можно заключить договор купли-продажи в случае, когда все участники общей долевой собственности принимают обоюдное решение совершить сделку по продаже целиком объекта недвижимости третьим лицам (п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона о регистрации).
Также можно провести сделку по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (п. 3 ч. 1.1 ст. 42 Закона о регистрации).
Автор вопроса не уточнил: кому (кроме муниципалитета) принадлежат другие доли в праве собственности на интересующий его земельный участок? Или весь участок целиком принадлежит муниципалитету?
Если интересующий земельный участок находится в общей долевой собственности и, следовательно, есть другие, кроме муниципалитета, участники долевой собственности, то форма договора купли-продажи доли земельного участка должна быть нотариальная (если, конечно, конкретный случай автора не попадает под условия ч. 1.1 ст. 42 Закона о регистрации).
Также такие сделки проводятся с обязательным соблюдением при возмездном отчуждении доли правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки). Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Если же собственником всего земельного участка является муниципалитет, сделка планируется по приобретению доли от участка, который целиком принадлежит одному собственнику-муниципалитету, то заключение договора купли-продажи доли такого земельного участка возможно в простой письменной форме.
После подписания сторонами договора купли-продажи доли и государственной регистрации в Росреестре права собственности покупатель становится собственником доли земельного участка.