Квартира приобретена в браке и, являясь совместно нажитым имуществом, была оформлена на мужа. Супруг подарил квартиру своей матери, однако нотариальное согласие жены на дарение оформлено не было. Сейчас мать супруга продает квартиру, и у покупателя есть риск оспаривания женой сына сделки дарения. Жена сына готова подтвердить, что сделка дарения была заключена с ее ведома, и она не имеет претензий по сделке дарения. Каким образом можно это сделать? Нотариусы говорят, что одобрение уже состоявшейся сделки они не делают. Есть ли какие-либо варианты подтверждения отсутствия претензий жены сына по уже состоявшейся сделке для покупателей?
Действительно, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания совершенной сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Поэтому сделка, совершенная без согласия одного из супругов, по своей правовой природе являются оспоримой (ст. 166 ГК РФ).
Поскольку регистрация перехода права собственности в Росреестре уже пройдена, собственником квартиры стала одаряемая (мать дарителя), то единственным вариантом в данной ситуации (как правильно говорит автор вопроса) является получение постфактум одобрения сделки от супруги предыдущего собственника (дарителя) в нотариальной форме.
Заявление с одобрением уже совершенной сделки не следует путать с предварительным согласием супруги на отчуждение недвижимости, получение которого актуально на момент осуществления государственной регистрации перехода прав на недвижимость.
Предварительное (до сделки) согласие супруга на отчуждение имеет правовой статус односторонней сделки и удостоверяется нотариусами по правилам, предусмотренным Основами законодательства РФ о нотариате для удостоверения сделок (ст. 43, 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1, далее – Основы). Данного мнения придерживается и Федеральная нотариальная палата (письмо от 29.08.2012 № 1773/06-12 «О согласии супруга на совершение сделки с недвижимым имуществом»).
Свидетельствуя подлинность подписи на заявлении супруги с одобрением уже совершенной сделки (в соответствии со ст. 80 Основ), нотариус не удостоверяет факты, изложенные в документе, а лишь подтверждает, что подпись на документе сделана определенным лицом.
Таким образом, заявление с одобрением уже совершенной сделки не содержит элементов сделки.
На практике на рынке недвижимости именно таким способом снижают правовые риски оспаривания сделки со стороны заинтересованного лица, а именно: оформляют от него заявление с одобрением уже совершенной сделки, а нотариус производит нотариальное действие только по свидетельствованию подлинности подписи этого лица (ст. 80 Основ).
Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п. 2 ст. 183 ГК РФ), т.е. у супруги дарителя, которая в последующем одобрила уже совершенную сделку дарения, не будет правовых оснований ее оспаривать.
В тексте данного заявления с одобрением ранее совершенной сделки от супруги дарителя надо указать реквизиты уже заключенного договора дарения (дату, ФИО сторон договора, адрес квартиры), перечислить существенные условия договора, которые супруга дарителя одобряет и подтверждает отсутствие претензий со своей стороны к настоящему собственнику квартиры (одаряемой).
Что касается нотариуса, отказывающего провести нотариальное действие и засвидетельствовать подлинность подписи супруги дарителя на ее заявлении с одобрением ранее совершенной сделки, то здесь можно только посоветовать обратиться к другому нотариусу.