Собираюсь установить у многоквартирного дома водомат (автомат по продаже чистой воды). Коммуникации (вода, электричество) буду брать в подвале этого дома, платить буду по счетчикам. Администрация предоставляет в аренду участок земли, УК тоже не против. Однако жильцы дома задают вопросы. Должен ли я оплачивать помимо услуг по счетчикам еще и ОДН? Также с меня требуют договор, проект технического присоединения водомата и акты балансовой принадлежности. Должен ли я предоставить им такие документы?
Вопрос состоит из двух относительно самостоятельных частей. Отвечу по пунктам: 1) собственник водомата не обязан вносить плату за коммунальные услуги, потребленные при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (плату за общедомовые нужды, или ОДН); 2) жильцы дома вправе ознакомиться с правовой и технической документацией, касающейся установки водомата. Разберу, почему так, и какие нюансы тут есть.
1. Внесение платы за ОДН
Что понимается под общедомовыми нуждами
Исходя из п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, под общедомовыми нуждами понимаются расходы коммунальных ресурсов (холодной воды, горячей воды, электрической энергии и пр.), связанные с использованием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме.
Кто обязан вносить плату за коммунальные услуги, предоставленные на ОДН
Бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений в доме (ст. 210 ГК РФ, ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Равным образом обязанность по оплате коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, возлагается на нанимателей жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ). Иными словами, непременным условием возникновения у конкретного лица обязанности по внесению платы за ОДН является наличие у данного лица права собственности либо пользования (в частности, на условиях социального найма) в отношении помещений в данном доме.
Вывод
Автор вопроса в отношении каких бы то ни было помещений в данном многоквартирном доме никакими правами не обладает. Он не является ни собственником, ни наймодателем по договору социального найма. Поэтому обязанность вносить плату за ОДН у автора вопроса отсутствует.
2. Предоставление документации
Подвалы с коммуникациями МКД – это общее имущество
Автор вопроса говорит об использовании находящихся в подвале коммуникаций дома для целей функционирования водомата. В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 5, 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, внутридомовые инженерные системы водоснабжения и водоотведения, равно как и внутридомовая система электроснабжения, относятся к общему имуществу в многоквартирном доме. К общему имуществу также относятся и подвалы (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Что это означает
Это означает, что установка и последующая эксплуатация водомата будут неразрывным образом связаны с использованием общего имущества в многоквартирном доме. Как указано в п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в доме, причем решение по данному вопросу принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений.
Иными словами, окончательное решение вопроса в данном случае остается за собственниками помещений, причем сам вопрос рассматривается в законодательстве как обладающий повышенной важностью (иначе для принятия решения по данному вопросу не требовалось бы квалифицированное большинство голосов, причем всех собственников помещений в доме, а не только принимающих участие в данном собрании). Принятие собственниками помещений решения по такому важному вопросу предполагает возможность получения ими информации, необходимой и достаточной для разумного и ответственного изъявления своей воли (если субъект дает согласие на что-либо, то он должен знать, с чем именно он соглашается).
Предоставление информации как признак добросовестности
Поскольку предоставление права пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется на основе соответствующего договора, постольку к преддоговорным отношениям сторон в полной мере применяется ст. 434.1 ГК РФ, в соответствии с п. 2 которой при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно. Добросовестность же предполагает предоставление другой стороне полной информации об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до ее сведения (исходя из смысла пп. 1 п. 2 данной статьи). Упомянутые автором вопроса документы (в частности, проект технического присоединения водомата и акты балансовой принадлежности) как раз и содержат информацию о существенных для данного договора обстоятельствах. Поэтому обязанность предоставления данной информации собственникам помещений в доме вытекает из требований гражданского законодательства о добросовестном ведении переговоров о заключении договора.
Как исполнить обязанность по информированию собственников
Вопрос, стало быть, заключается не в том, предоставлять собственникам помещений в доме данные документы или нет, а скорее в том, каким образом это может быть исполнено. В соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, а также о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества, выносятся на общее собрание собственников помещений в доме советом многоквартирного дома. Совет дома должен быть избран в обязательном порядке, коль скоро в доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ). В вопросе упоминается только управляющая компания (не ТСЖ и не ЖК), поэтому будем исходить из того, что совет дома в данной ситуации должен быть избран.
Учитывая сказанное, целесообразнее всего предоставить перечисленные автором вопроса документы (проект технического присоединения водомата и акты балансовой принадлежности) в совет многоквартирного дома с тем, чтобы совет предоставил возможность ознакомления с ними всем собственникам помещений в доме.