Заключил договор об участии в долевом строительстве на постройку МКД. Застройщик по данному договору должен передать мне квартиру. Когда строительство дома было закончено, мне пришло уведомление от застройщика о приемке квартиры. В ходе осмотра квартиры были обнаружены многочисленные недостатки. Осмотров было несколько, и на каждом из них сторонами фиксировались недостатки в квартире. После последнего осмотра, который был в марте 2022 года, застройщик перестал выходить на связь. В сентябре 2022 года мне приходит письмо о том, что застройщик в одностороннем порядке осмотрел квартиру, установил отсутствие недостатков и передал ее мне по одностороннему акту. Более того, застройщик подал документы в Росреестр и зарегистрировал право собственности на мое имя на данную квартиру. Также внесена запись об ипотеке (квартира в залоге у банка). Я уверен, что односторонний акт является недействительным, так как составлен без уведомления меня об осмотре и необходимости приемки квартиры. Как оспорить такой односторонний акт и что делать с зарегистрированными за мной правом собственности и ипотекой?
Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В силу ч. 2 и 3 названной статьи, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных выше обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Положения абз. 5 п. 1 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-I "О защите прав потребителей" наделяют потребителя правом при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребовать возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
При этом государственная регистрация права собственности участника долевого строительства на квартиру не препятствует предъявлению указанных требований к застройщику и не требует отказа от права собственности на квартиру.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, размер которых применительно к требованию гражданина составляет 1/150 ключевой ставки Банка России. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
Однако за период с 29 марта 2022 г. по 30 июня 2023 г. указанные проценты не начисляются; по требованиям об уплате процентов, начисленных до 29 марта 2022 г. предоставлена отсрочка в уплате до 30 июня 2023 г. (постановление Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве").
В такой ситуации предполагается возврат квартиры застройщику после исполнения последним требований участника долевого строительства.
Требование об устранении недостатков в переданном ему объекте участник долевого строительства вправе предъявить застройщику и после передачи квартиры в течение гарантийного срока.
Гарантийный срок на объект долевого строительства составляет не менее пяти лет, если более длительный срок не установлен в договоре, и начинает исчисляться с момента передачи объекта долевого строительства.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, составляет не менее чем три года, если более длительный срок не установлен договором, и начинает исчисляться со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 5 и 5.1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).
В силу ч. 1 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
При этом положениями ч. 5 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства указанным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей по устранению недостатков.
Согласно ч. 6 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренные сроки или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ч. 5 этойстатьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения лично под расписку или путем вручения оператором почтовой связи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Приведенные нормы Закона об участии в долевом строительстве не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей по устранению выявленных недостатков (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.10.2021 №5-КГ21-106-К2, 2-7333/2019).
В такой ситуации при рассмотрении спора между участником долевого строительства и застройщиком на последнем лежит обязанность доказать:
- факт исполнения застройщиком обязанности по надлежащему уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства;
- о готовности объекта долевого строительства к передаче, т.е. и об устранении выявленных недостатков;
- предупреждение участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.
Недоказанность застройщиком указанных обстоятельств лишает его права ссылаться на возможность составления акта передачи квартиры в одностороннем порядке (п. 11 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденных Президиумом Верховного Суда РФ).
Учитывая вышеизложенное, предлагаем вам направить претензию застройщику, в случае неустранения недостатков - обращаться в суд.