Квартира в ипотеку оформлена на двух человек (по 1/2 доли на каждого). Титульным заемщиком является мать, которая подходит под условия ипотечного кредита (ипотека для семей с детьми), я являюсь созаемщиком в 1/2 доли. Возможно ли переоформление 1/2 доли матери на меня при условии, что она титульный заемщик, а я созаемщик? При этом все платежи по ипотеке оплачиваю я в полном объеме самостоятельно.
Согласно п. 1 ст. 1 и абз. 1 ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу п. 1 ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в обязательстве в качестве каждой из его сторон – кредитора или должника – могут участвовать одно или одновременно несколько лиц.
В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.
Таким образом, созаемщик – это лицо, которое участвует на стороне заемщика в кредитном договоре и обладает теме же правами и обязанностями, что и заемщик.
Под семейной ипотекой понимается выдача кредитором кредита заемщику, на приобретение недвижимости на определенных льготных условиях, действующих на дату заключения договора об ипотеке.
В силу п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем – физическим лицом в том числе в порядке, установленном ст. 37.1 Закона об ипотеке.
Следовательно, исходя из условий рассматриваемой ситуации, переоформление доли в ипотечной квартире с титульного собственника на созаемщика возможно только с согласия банка.
Однако стоит обратить внимание на то, что в случае согласия банка на осуществление такого рода действия банк может изменить условия первоначальной ипотеки, так как это действие может идти вразрез с условиями на получение льготной ипотеки, и поскольку после этого ипотека перестанет быть льготной, банк вправе, например, повысить ставку по кредиту.