У нас с мамой есть квартира, у меня 1/5 доли, у нее 4/5. У меня на иждивении трое несовершеннолетних детей. Мы с детьми прописаны в этой квартире. Мама хочет разменять квартиру. У меня на маткапитал в ипотеку куплена дача, имеющая статус жилого помещения (там доли выделены детям и мне, но дача пригодна для жилья только в теплое время года). Если мама будет разменивать квартиру, что будет со мной и детьми?
В вопросе говорится о долях (у автора вопроса 1/5 доля, у матери — 4/5 доли); речь, очевидно, идет о долях в праве собственности на данную квартиру, т.е. квартира находится в общей долевой собственности. Из этого и будем исходить при анализе данной ситуации.
Применительно к имуществу (в том числе жилому помещению), находящемуся в общей долевой собственности, прежде всего надо четко уяснить следующее. В соответствии с положением п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников. Под распоряжением понимается совершение различного рода гражданско-правовых сделок в отношении имущества, влекущих возникновение, изменение или прекращение права собственности или иных прав в отношении соответствующего имущества. Размен квартиры, о котором говорится в вопросе, – это как раз один из возможных способов распоряжения данной квартирой (поскольку в результате данного размена право собственности на квартиру прекратится у одних лиц и возникнет у других).
Из приведенного положения п. 1 ст. 246 ГК РФ следует, что разменять квартиру, равно как и распорядиться ею иным образом, возможно не иначе как по соглашению всех сособственников. Это означает, что решение может быть принято не иначе как всеми сособственниками и не иначе как единогласно. Сособственник, обладающий большей долей в праве общей собственности на имущество, не имеет в данном случае абсолютно никаких преимуществ перед обладателем меньшей доли. Если обладатель меньшей доли не согласен на отчуждение общего имущества, то сделка не может состояться.
Исходя из этого, представляется не совсем правильной сама точка зрения автора вопроса на суть описанной в вопросе ситуации; в частности, не совсем правильна мысль о том, что мама может (и будет) разменивать квартиру, раз уж она сама так решила, не сообразуясь с волей и желанием дочери. Если дочь (автор вопроса) не хочет отчуждать квартиру, то это будет однозначным препятствием к ее отчуждению, и размер долей каждого из сособственников никакого значения в данном случае иметь не будет.
Наличие у автора вопроса иного имущества (дачи, приобретенной в ипотеку за счет средств материнского (семейного) капитала) также не будет иметь существенного значения. Само по себе наличие у сособственника другого жилья в собственности не означает, что его законными правами и интересами можно пренебречь либо вообще их не учитывать.
Тем не менее нельзя сказать, что у мамы в сложившейся ситуации нет абсолютно никаких правовых средств для того, чтобы попытаться добиться реализации своих планов. Одним из возможных вариантов может быть обращение в суд с иском о признании доли автора вопроса в праве собственности на жилое помещение незначительной, прекращении права общей долевой собственности и возложении обязанности по выплате денежной компенсации за незначительную долю. Правовым основанием для такого иска послужит положение абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ, в соответствии с которым в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Насколько вероятно удовлетворение такого иска; иными словами, насколько вероятно, что автор вопроса будет лишен доли в праве на квартиру помимо своей воли (хотя и не безвозмездно, а с выплатой соответствующей компенсации)? Определенно ответить на этот вопрос сложно, поскольку неизвестны характеристики квартиры (общая площадь квартиры, количество комнат, площадь каждой из комнат и проч.). Соответственно, невозможно сделать однозначный вывод о том, является ли 1/5 доля в данном конкретном случае незначительной и может ли она быть реально выделена (т.е. имеется ли в спорной квартире изолированная комната, которая соответствовала бы по площади данной доле). Наличие в собственности автора вопроса иного жилого помещения (упоминаемой в вопросе дачи) мама может попытаться представить в суде как подтверждение отсутствия у дочери существенного интереса в использовании общего имущества; однако далеко не факт, что такой довод найдет понимание в суде, учитывая, что в холодное время года (как указано в вопросе) дача для проживания непригодна.
Еще одна возможность, которая может быть мамой использована, указана в п. 2 ст. 246 ГК РФ; в соответствии с данной нормой участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (речь идет о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли другим сособственником). Иными словами, мама может пойти на то, чтобы продать только свою долю; но прежде чем продать ее постороннему лицу, мама обязана будет предложить дочери купить у нее долю по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Продажа доли постороннему лицу в данном случае будет возможна, только если автор вопроса не купит долю в течение месяца (абз. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ).
Может ли быть реализован такой вариант в данном случае, сказать трудно; здесь есть нюансы как юридического, так и неюридического (прежде всего психологического) плана. В юридическом плане следует отметить прежде всего тот момент, что продажа доли (а не квартиры целиком) связана со значительными потерями в цене. К тому же, исходя из сложившейся судебной практики, вселение покупателя доли в данную квартиру не гарантировано (что, несомненно, снижает привлекательность данного объекта в глазах потенциальных приобретателей доли).
Подытоживая сказанное, можно прийти к следующему выводу: если автор вопроса не хочет разменивать квартиру (как бы такой размен ни оформлялся – договорами мены либо купли-продажи), то такое нежелание будет являться препятствием для отчуждения квартиры. Неравенство долей в праве общей собственности, а также наличие в собственности у автора вопроса иного жилого помещения не могут служить основанием для игнорирования ее воли и законных интересов.