Во дворе 9-этажного дома хотят построить новый 15-этажный дом, при этом застройщики хотят получить часть земли, которая относится к территории девятиэтажки. Как застройщик может это сделать? Что могут предпринять жильцы, чтобы придомовую территорию не забрали?
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ч. 2 и 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее – ФЗ № 189) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с п. 37 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) под прилегающей территорией понимается территория общего пользования, которая прилегает к зданию, строению, сооружению, земельному участку в случае, если такой земельный участок образован, и границы которой определены правилами благоустройства территории муниципального образования в соответствии с порядком, установленным законом субъекта РФ.
Таким образом, прилегающая территория, границы которой определены правилами благоустройства, не идентична земельному участку, на котором располагается многоквартирный жилой дом (далее – МКД), входящему в состав общего имущества собственников.
В силу п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, если земельный участок под МКД не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, такой участок находится в собственности соответствующего публично-правового образования. При этом собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД и объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Для разрешения настоящей ситуации необходимо сначала выяснить, образован ли земельный участок под МКД. Данное действие предназначено для обретения четкого понимания границ земельного участка под МКД, в частности, оно способствует установлению, факта в действительности ли строительство нового МКД будет производиться на части земельного участка, на котором расположен другой МКД.
Так, согласно ч. 5 ст. 40 и ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", если сведения о земельном участке под МКД содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), одновременно с регистрацией права собственности на первое помещение в МКД без дополнительного заявления производится регистрация права общей долевой собственности собственников помещений на такой земельный участок без указания в ЕГРН имен (наименований) собственников помещений и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности. Государственная регистрация прав на соответствующее помещение в МКД одновременно является регистрацией права общей долевой собственности на земельный участок под МКД.
В случае, если земельный участок под МКД не образован, то в силу ч. 3 и 4 ст. 16 ФЗ № 189 любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В силу п. 5, 6 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минстроя России от 07.03.2019 № 153/пр, размер образуемого под МКД земельного участка (придомовой территории) определяется, в частности, исходя из площади дома (суммарной общей площади всех квартир, нежилых помещений и помещений вспомогательного использования в доме), территории, необходимой для обслуживания площади МКД, плотности застройки. В границы земельного участка под МКД могут быть включены в том числе земли и земельные участки, на которых расположены трансформаторные подстанции, тепловые пункты, объекты инженерной инфраструктуры, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, площадки для сушки белья, площадки для отдыха, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов, предназначенные для обслуживания МКД.
Также согласно ч. 1 ст. 4, ч. 2, 3 ч. 1 ст. 24 Кодекса административного судопроизводства РФ в случае невыполнения уполномоченным органом обязанности по формированию земельного участка любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе оспорить бездействие уполномоченного органа в суде.
В соответствии с ч. 5 ст. 16 ФЗ № 189 со дня осуществления государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД. Необходимость проведения отдельной государственной регистрации права общей долевой собственности на указанный земельный участок законодательством не предусмотрена.
Однако стоит обратить внимание на то, что поскольку у застройщика имеются планы на возведение нового МКД, предполагается, что у последнего есть вся необходимая техническая и правовая документация для осуществления такого рода деятельности, следовательно, постройка нового МКД на предназначенном для этого земельном участке предполагается законной. В противном случае постройка МКД на земле, не находящейся в собственности или в аренде застройщика, является незаконной и не может быть осуществлена без согласия собственника земли.
Также стоит отметить, что в силу п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023, законодательство не содержит запрета на формирование единого земельного участка под несколькими МКД, в том числе составляющими единый жилой комплекс, в целях их возведения и последующего обслуживания, эксплуатации и благоустройства. В этом случае возникает право общей долевой собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.