Хочу купить 1/6 долю в праве собственности на земельном участке с домовладением. Также на участке есть разрушенный нежилой дом после пожара. Хотел пользоваться землей под домом по своему усмотрению. Могу ли я снести аварийное здание или провести его реконструкцию, если два сособственника дадут согласие на любые действия, но местонахождение третьего сособственника неизвестно?
Согласно ч. 1 ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика либо в случаях, предусмотренных ГрК РФ, другими федеральными законами, на основании решения суда или органа местного самоуправления.
Прежде чем снести аварийное здание, надо будет снять его с кадастрового учета в Росреестре, а также прекратить на него право общей долевой собственности (если оно было ранее зарегистрировано в Росреестре), поскольку в рассматриваемом случае здание уничтожено пожаром и перестало существовать.
Для этого предварительно получают в МЧС России справку, подтверждающую факт возникновения пожара, а затем обращаются к кадастровому инженеру, который после осмотра места нахождение здания составляет акт обследования (ч. 1 ст. 23 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее – Закон о регистрации).
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН (п. 3 ч. 3 ст. 14 Закона о регистрации).
Основанием для осуществления государственного кадастрового учета и регистрации прекращения прав (в частности, при кадастровом учете в связи с прекращением существования здания) будет являться акт обследования, составленный кадастровым инженером (п. 7.4 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации).
С этой целью в Росреестр потребуется подать заявление о снятии здания с государственного кадастрового учета и о прекращении государственной регистрации права на него. Согласно п. 4 ч. 1 ст. 15 Закона о регистрации заявление об одновременном снятии здания с государственного кадастрового учета и о прекращении государственной регистрации права на него подается в Росреестр собственником этого здания.
Если права на сгоревшее здание не зарегистрированы в ЕГРН, то собственнику потребуется прекратить существование этого объекта недвижимости, подав заявление о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости без государственной регистрации права (п. 2 ч. 5 ст. 14 Закона о регистрации).
Если собственников несколько, то каждый из них должен подать такое заявление. От имени собственников могут действовать их представители на основании нотариальной доверенности.
Таким образом, снять с кадастрового учета, прекратить право общей долевой собственности на это сгоревшее здание в Росреестре, а затем его снести без согласия всех долевых собственников здания (в том числе собственника, чье местонахождение неизвестно) не получится.
В вопросе нет информации о том, местонахождение какого из собственников неизвестно: собственника доли земельного участка или собственника доли здания, расположенного на этом земельном участке? Или автору вопроса неизвестно местонахождение владельца, у которого в собственности и доля земельного участка, и доля в праве собственности на здание, расположенное на этом участке?
Поэтому следует отметить еще пару важных моментов, предусмотренных Законом о регистрации.
Кроме собственников здания в определенных случаях подать в Росреестр заявление в связи с прекращением существования этого здания при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прекращения зарегистрированных в ЕГРН прав на это здание могут: