К нам обратился заказчик с вопросом о размещении на территории с капитальным строением (бар) некапитального временного сооружения, собранного из морских контейнеров и вмещающее в себя кафе с производственной частью (доготовка) и торговые павильоны. Будет ли такое здание являться временным некапитальным сооружением? Нужно ли на него разрешение на строительство?
Автор вопроса не указал, на каком правовом основании заказчику принадлежит земельный участок, на котором планируется разместить некапитальное сооружение: на праве собственности или же муниципальный земельный участок взят заказчиком в аренду у местной администрации?
По вопросу возведения любых строений на муниципальной земле (независимо от капитальности или некапитальности строений) арендатору надо будет уточнять в местной администрации, которая самостоятельно утверждает требования к возведению объектов некапитального строительства на муниципальной земле, а также знакомиться с условиями договора аренды конкретного земельного участка, учитывать его целевое использование.
Если же земельный участок находится в собственности заказчика, то в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 Гражданского кодекса РФ, далее – ГК РФ).
Далее, чтобы определить, какие нормы и правила строительства объектов применять, надо четко понимать разницу между понятиями «объект капитального строительства» и «некапитальное сооружение».
Объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и др.) (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, далее – ГрК РФ).
Признаки некапитального строения, сооружения перечислены в п. 10.2 ст. 1 Грк РФ – это строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Принимая во внимание положения ст. 130 ГК РФ, некапитальные строения и сооружения, являясь объектами строительства, объектами недвижимости не являются.
Кадастровый инженер может помочь определить тип сооружения, а также отнести его к капитальному или некапитальному строению, которое не подлежит постановке на кадастровый учет, поскольку оно не является объектом недвижимости.
Кадастровый инженер обязан отказаться от заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ в случае, если объект недвижимости, в отношении которого заказчик кадастровых работ предполагает выполнение таких работ, не является объектом недвижимости, в отношении которого осуществляется кадастровый учет (п. 2 ч. 2 ст. 29.1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»).
Следует учитывать, что в отношении некапитальных строений и сооружений не осуществляется государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на них (п. 19 ч. 1 ст. 26 и ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Все случаи, когда не требуется получать разрешение на строительство, перечислены в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, в том числе выдача разрешения на строительство не требуется:
- в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (п. 2 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ);
- в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).
При этом ГрК РФ не дает определение понятию «объект вспомогательного использования», не устанавливает критерии отнесения тех или иных строений и сооружений к числу вспомогательных.
Разъяснение по данному вопросу было сделано в письме Росреестра от 13.04.2020 № 3215-АБ/20 «Об объектах вспомогательного использования».
В этом письме Росреестр указал со ссылкой на ст. 2 и ч. 10 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и сложившуюся судебную практику Верховного Суда РФ, что «объекты вспомогательного использования предназначены для обслуживания основного объекта и критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения».
Также Росреестр конкретизировал цель создания зданий и сооружений вспомогательного использования в виде необходимости их наличия для создания основных зданий и сооружений.
При этом, по мнению Росреестра, «не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основными (главными) объектами (так, при наличии на земельном участке здания торгового центра в качестве основного объекта не может считаться объектом вспомогательного использования другой объект с аналогичным назначением и разрешенным использованием, к примеру являющееся объектом капитального строительства здание магазина, имеющее меньшие в сравнении со зданием торгового центра параметры, расположенное на этом же земельном участке)» (п. 1 вышеуказанного письма).
Минстроем России согласована следующая позиция (письмо от 16.03.2020 № 9394-ДВ/08):
«Учитывая, что под объектами вспомогательного использования следует понимать объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности, представляется, что возведение таких объектов возможно при наличии на земельном участке основного объекта, для обслуживания которого планируется возведение объекта вспомогательного использования <…>
согласно частям 1 и 2 ст. 37 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные и устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне;
в этой связи допустимость возведения объектов вспомогательного использования должна обеспечиваться правилами землепользования и застройки, при соблюдении предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства».
Как указывает автор вопроса, в рассматриваемом случае временное сооружение планируется возвести из морских контейнеров, в которых хотели бы разместить кафе с производственной частью (доготовка) и торговые павильоны.
Подтвердить некапитальность этих сооружений с признаками вспомогательного использования автору вопроса поможет вступивший в силу с 1 сентября 2020 г. национальный стандарт РФ ГОСТ 58759-2019 «Здания и сооружения мобильные (инвентарные). Классификация. Термины и определения», утвержденный приказом Росстандарта от 12.12.2019 № 1389-ст (далее – ГОСТ 58759-2019).
В п. 3.2 ГОСТ 58759-2019 мобильные здания и сооружения по типу мобильности подразделяются на: контейнерные и сборно-разборные.
Мобильное сооружение контейнерного типа – это то, которое состоит из одного блок-контейнера полной заводской готовности, передислоцируемое на любых пригодных транспортных средствах, в том числе на собственной ходовой части (пп. 3 п. 4 ГОСТ 58759-2019).
Мобильное здание или сооружение сборно-разборного типа состоит из отдельных блок-контейнеров, плоских и линейных элементов или их сочетаний, соединенных в конструктивную систему на месте эксплуатации (пп. 4 п. 4 ГОСТ 58759-2019).
По функциональному использованию мобильные здания и сооружения ГОСТ 58759-2019 подразделяет на виды, в том числе:
- общественный вид (куда входят размещенные в таком мобильном сооружении магазин смешанной торговли (повседневного спроса), столовая (на сырье с выпечкой хлеба), пекарня) и
- вспомогательный вид (куда входят столовые: на полуфабрикатах (доготовочная), раздаточная, на сырье (заготовочная) (п. 3.4 ГОСТ 58759-2019).
Подводя итог вышеизложенному, собственник может возвести некапитальное строение (сооружение) на своем земельном участке и ему не потребуется получать разрешения на строительство, а затем на ввод некапитального объекта в эксплуатацию.
Несмотря на то что для строительства объектов, перечисленных в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, не требуется разрешение на строительство, возведение этих объектов обязательно осуществляется с учетом требований градостроительного регламента.
Допустимость возведения таких объектов должна обеспечиваться правилами землепользования и застройки, соответствовать виду разрешенного использования земельного участка, с соблюдением предельных параметров разрешенного строительства, перечисленных в ст. 38 ГрК РФ (т.е. необходимо будет учитывать предельные отступы от границ участка до сооружения, максимальный процент застройки участка и т.д.).