В силу положений ст. 36 ЖК РФ и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, главным признаком общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в части оборудования, является его нахождение в многоквартирном доме и обслуживание более одного помещения.
Состав общего имущества утверждается собственниками помещений для целей его содержания и обслуживания.
При заключении договора управления закрепляется состав общего имущества в виде отдельного приложения, а также определяется перечень работ и услуг, подлежащих выполнению управляющей организацией за плату, утвержденную собственниками.
В связи с этим правомерность действий управляющей организации по выставлению платы за техническое обслуживание запирающего устройства зависит от содержания договора управления. Если в договоре домофон включен в состав общего имущества, то отдельная плата за его обслуживание взиматься не должна (услуга оказывается за счет платы за жилое помещение).
Данная позиция нашла отражение в письме Минстроя России от 11.04.2016 № 10686-АТ/04.