Имеется объект культурного наследия федерального значения. Здание храма, которое разрушили в годы гонения. В данный момент остались только стены. Здание передали в безвозмездное пользование Епархии. Теперь мы получили письмо от Управления по охране объектов культурного наследия с указанием оформить храм в собственность и поставить на кадастровый учет. Правомерно ли это требование? Остались одни стены. Кто должен оформлять его в собственность, какая организация?
Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно п. 2 ст. 263 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Согласно ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.
Согласно ч. 5 ст. 3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон об объектах культурного наследия) памятники – отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения, относящиеся в соответствии с Федеральным законом от 30.11.2010 № 327-ФЗ «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности» к имуществу религиозного назначения).
Согласно п. 1 ст. 3.1 Закона об объектах культурного наследия территорией объекта культурного наследия является территория, непосредственно занятая данным объектом культурного наследия и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью.
Согласно п. 2 ст. 3.1 Закона об объектах культурного наследия в территорию объекта культурного наследия могут входить земли, земельные участки, части земельных участков, земли лесного фонда, водные объекты или их части, находящиеся в государственной или муниципальной собственности либо в собственности физических или юридических лиц. Границы территории объекта культурного наследия могут не совпадать с границами существующих земельных участков. В границах территории объекта культурного наследия могут находиться земли, в отношении которых не проведен государственный кадастровый учет.
Согласно п. 4 ст. 2 Закона об объектах культурного наследия оформление права собственности субъектов РФ, муниципальных образований на объекты культурного наследия федерального значения, которые являлись недвижимыми памятниками истории и культуры государственного (общесоюзного и республиканского) значения до 27 декабря 1991 г. и необходимы для обеспечения осуществления субъектами РФ и муниципальными образованиями установленных федеральными законами полномочий, производится в порядке, определенном п. 2 ст. 63 Закона об объектах культурного наследия, за исключением объектов культурного наследия федерального значения, указанных в п. 5 настоящей статьи.
Согласно п. 2 ст. 63 Закона об объектах культурного наследия при реализации п. 4 ст. 2 Закона об объектах культурного наследия в отношении объектов культурного наследия федерального значения, являвшихся недвижимыми памятниками истории и культуры государственного (общесоюзного и республиканского) значения до 27 декабря 1991 г., Правительство РФ утверждает перечни объектов культурного наследия, которые необходимы для обеспечения осуществления субъектами РФ, муниципальными образованиями установленных федеральными законами полномочий, а также в отношении которых должно быть оформлено право собственности Российской Федерации. Указанные перечни объектов культурного наследия федерального значения формируются по предложениям высших исполнительных органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере культуры и историко-культурного наследия.
К сожалению, вопрос не содержит важнейших сведений, от которых зависит полнота и правильность ответа.
Прежде всего следует определиться в терминологии: это «здание», т.е. объект недвижимости, которое можно использовать по целевому назначению, или «стены», отнесение которых к объектам недвижимости, по смыслу ст. 130 ГК РФ, весьма спорно, а следовательно, возникновение права собственности на них и регистрация в Росреестре тоже под сомнением.
Из фразы «Здание передали в безвозмездное пользование Епархии» нельзя понять: (1) кто и на каком праве раньше владел «зданием» или «стенами» (далее – объект); (2) на основании какого закона и документа объект передан Епархии и имело ли лицо право и полномочия передавать объект; (3) кто является собственником земельного участка, на котором расположен объект (Российская Федерация, субъект РФ, орган местного самоуправления, частное лицо), поскольку земельный участок следует судьбе объекта недвижимости, расположенного на нем. Кроме этого, земельный участок и объект могут иметь разных собственников.
Теперь по поводу указания Управления по охране объектов культурного наследия оформить храм в собственность и поставить на кадастровый учет.
Оформить храм в собственность против воли Епархии никто не вправе, поскольку в России действует принцип свободы договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 ГК РФ).
Передача кому-либо в собственность или в пользование предварительно не поставленного на кадастровый учет объекта было бы невозможно. А если учесть, что на кадастровый учет объект недвижимости может поставить как собственник, так и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него (ст. 4 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), то можно предположить, что прежний собственник (владелец) решил перенести на Епархию бремя расходов, связанных с постановкой объекта на кадастровый учет. Но раз Епархия приняла в пользование объект без выяснения выше изложенных обстоятельств и правомочий прежнего владельца объекта, то Епархия вправе самостоятельно на правах пользователя (ссудополучателя) поставить объект на кадастровый учет.
Теперь о регистрации права пользования.
Согласно ч. 9 ст. 51 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» к государственной регистрации безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, выявленным объектом культурного наследия применяются правила, предусмотренные ч. 1 этойстатьи.
Согласно ч. 1 ст. 51 указанного закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Следовательно, Епархия как ссудополучатель вправе обратиться в территориальное управление Росреестра с заявлением о регистрации договора безвозмездного пользования.