Сгорел дом, остался только фундамент. Фундамент находится ближе, чем 3 метра от соседнего участка. Соседний участок отмежеван. Участок, на котором хочу построить дом, не отмежеван и находится в поселке городского типа. Если я построю на том же месте дом, то не будет ли это являться нарушением? Соседи против строительства и готовы судиться.
Вопрос включает в себя два основных аспекта, а именно: 1) может ли считаться нарушением постройка жилого дома собственником земельного участка на расстоянии ближе 3 метров от границы принадлежащего ему земельного участка; 2) каковы в этой ситуации права собственника соседнего земельного участка; может ли данный собственник добиться, в частности, запрета на строительство дома либо сноса уже построенного дома? Рассмотрим их по порядку.
1. В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Итак, у собственника земельного участка есть право построить дом на принадлежащем ему участке, однако безусловным и ничем не ограниченным это право не является. В той же статье ГК РФ указано, что собственник земельного участка, осуществляя строительство, обязан соблюдать градостроительные и строительные нормы и правила, а также требования о целевом назначении земельного участка. Еще более широкий круг обязательных для соблюдения требований упоминается в пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ; здесь упоминаются также требования экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно п. 5.3.4 Свода правил СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», утвержденного постановлением Госстроя России от 30.12.1999 № 94, расстояния от усадебного, одно- двухквартирного и блокированного дома до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее 3 метров. Как указано в вопросе, расстояние между границей соседнего участка и фундаментом сгоревшего дома, на котором планируется строительство нового дома, составляет менее 3 метров. Приведенному выше положению Свода правил СП 30-102-99 описанная в вопросе ситуация, очевидно, не соответствует, а значит, в случае осуществления автором вопроса строительства по запланированному варианту можно будет говорить о несоблюдении норм и правил, упомянутых в п. 1 ст. 263 ГК РФ.
Однако окончательный вывод в этой ситуации делать пока рано; необходимо рассмотреть и второй аспект проблемы – каким образом на такое нарушение градостроительных и строительных норм и правил могут отреагировать соседи.
2. Говоря о правах (или, точнее, о пределах вмешательства) собственника земельного участка в связи с осуществлением строительства на соседнем участке, следует, прежде всего, обратиться к п. 1 ст. 1 ГК РФ. В этой статье говорится об основополагающих принципах отечественного гражданского законодательства, и одним из них назван принцип недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела. Конкретное содержание данного принципа (по большому счету, интуитивное понятное) в упомянутой статье ГК РФ не раскрывается, однако заложенная здесь руководящая идея находит свое выражение также в целом ряде иных, более конкретных по своему содержанию, правовых норм.
Так, в соответствии с п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению, своей волей и в своем интересе осуществляют принадлежащие им гражданские права. Применительно к праву собственности аналогичное по смыслу положение закреплено в п. 2 ст. 209 ГК РФ, где говорится о праве собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Из приведенных положений гражданского законодательства в их совокупности становится понятным содержание принципа недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела: пока хозяйственная деятельность одного лица (в частности, собственника земельного участка) не нарушает прав и законных интересов другого лица (его соседа), это другое лицо вмешиваться в хозяйственную деятельность первого не должно.
Если осуществляемая собственником земельного участка постройка нарушает права и законные интересы собственника соседнего участка, то последний имеет право обратиться в суд с соответствующим иском, правовым основанием которого послужит положение ст. 304 ГК РФ: «Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения». При этом согласно п. 4 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ в исковом заявлении в обязательном порядке должно быть указано, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца.
Соответственно, и сама спорная ситуация будет рассматриваться судом прежде всего через призму наличия или отсутствия нарушения прав истца (собственника соседнего земельного участка). Факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве спорного объекта, конечно, должен устанавливаться судом, но несоблюдение, в том числе незначительное, указанных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного соседом иска, только если при этом нарушается его (соседа) право собственности или законное владение (п. 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Что понимать в данной ситуации под нарушением прав и законных интересов истца (собственника соседнего участка)? Одно лишь несогласие со строительством, ведущимся на соседнем участке, еще не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов. Вполне пригодный, четкий ориентир содержится, например, в решении Арзамасского городского суда Нижегородской области от 08.07.2020 по гражданскому делу № 2-1244/2020 (данное решение было оставлено без изменения апелляционным Определением Нижегородского областного суда от 17.11.2020 № 33-10920/2020 и Кассационным определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 25.03.2021 № 88-7366/2021): «Права <истца> могут быть нарушены в том случае, если… возведением <строения> создаются препятствия для нормального использования земельного участка и дома, нарушается качество земельного участка и дома, в связи с чем, невозможно их использование по назначению; создается угроза жизни и здоровью людей». Речь идет, очевидно, о препятствиях для нормального использования участка и дома, принадлежащих самому истцу (т.е. соседу).
Если нарушений прав и законных интересов истца суд в спорной ситуации не усматривает, то заявленный иск остается без удовлетворения, причем даже несмотря на то, что в отдельных случаях судом могут быть установлены нарушения ответчиком градостроительных и строительных норм и правил при осуществлении строительства (в качестве примера можно сослаться на определения Первого кассационного суда общей юрисдикции от 28.08.2024 № 88-26389/2024, Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 10.09.2024 № 88-25531/2024 и др.).
О нарушении прав соседа может свидетельствовать не сам по себе факт несоблюдения расстояния между домом, возводимым автором вопроса, и границей соседнего земельного участка, а, например, несоблюдение указанного в п. 7.1 Свода правил СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утвержденного приказом Минстроя России от 30.12.2016 № 1034/пр, положения о том, что расстояния от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) домов индивидуальной застройки до стен домов и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должны быть не менее 6 метров; либо минимальных расстояний между жилыми зданиями, указанных в табл. 1 Свода правил СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», утвержденного приказом МЧС России от 24.04.2013 № 288 (в зависимости от степени огнестойкости зданий таковые минимальные расстояния могут составлять от 6 до 15 м).
Однако и эти несоответствия нельзя считать фатальными. Так, в Определении Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 22.11.2023 № 88-20282/2023 указано, что отсутствие требуемых противопожарных расстояний само по себе не свидетельствует о существующей угрозе для жизни и здоровья людей, так как нормами и правилами допускается возможность уменьшения этих расстояний путем проведения соответствующих противопожарных мероприятий. В Апелляционном определении Верховного Суда Республики Карелия от 26.01.2023 № 33-16/2023 содержится вывод о том, что само по себе выявленное экспертами нарушение требований к минимальным противопожарным расстояниям между постройками истца и ответчика о самовольности строения ответчика или самовольности его реконструкции не свидетельствует, имея в виду, что жилой дом возведен в 1946 году, а произведенная в 2016 году реконструкция не повлекла увеличение пожарных рисков.
Из всего вышеизложенного, очевидно, следует вывод о том, что описанная в вопросе ситуация неоднозначна. Хотя определенные отступления от градостроительных и строительных норм и правил в данной ситуации и допущены, нет оснований говорить о нарушении прав собственника соседнего земельного участка (и, соответственно, о наличии у него правовых средств добиться запрета на строительство дома либо сноса уже построенного дома).