На торгах по банкротству приобретен земельный участок. На нем находится фундамент с кадастровым номером. Как оформить в собственность этот фундамент?
Порядок оформления в собственность объекта незавершенного строительства зависит от того, какого рода объект недвижимого имущества предполагалось построить на земельном участке.
Государственная регистрация права собственности осуществляется без одновременного государственного кадастрового учета при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется в связи с возникновением права на созданный объект недвижимости или объект незавершенного строительства, если в отношении таких объектов недвижимости ранее был осуществлен государственный кадастровый учет (п. 1 ч. 4 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Государственная регистрация права на объект незавершенного строительства осуществляется на основании заявления собственника земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства (п. 1 ч. 1 ст. 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Государственная регистрация права на объект незавершенного строительства осуществляется на основании следующих документов: разрешения на строительство объекта (если объект не отнесен к перечню объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство) и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
Государственная регистрация права на объект незавершенного строительства (если объект отнесен к перечню объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство) осуществляются на основании следующих документов: технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты (ч. 10 ст. 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). В том случае, если технический план уже был предоставлен в регистрирующий орган для осуществления государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства, повторное предоставление такого плана не требуется.
По общему правилу, строительство любых объектов капитального строительства допускается только на основании разрешения на строительство (ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Перечень случаев, когда не требуется разрешение на строительство, указан в ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Если объект незавершенного строительства (фундамент) является частью объекта, для возведения которого было получено разрешение на строительство, то перед обращением за государственной регистрацией права новый собственник земельного участка обязан направить уведомление о переходе к нему прав на земельный участок в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации либо орган местного самоуправления с указанием реквизитов правоустанавливающих документов на земельный участок. Уполномоченный орган вносит изменение в разрешение на строительство (ч. 21.10 и 21.14 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Если объект незавершенного строительства является частью объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, то нет необходимости в направлении указанного извещения.
Необходимо отметить, что если объект незавершенного строительства (фундамент) не был предметом торгов и заключенного по их итогам договора купли-продажи, то могут возникнуть сложности с государственной регистрацией права, поскольку п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. При этом судебная практика распространяет указанный запрет и на объекты незавершенного строительства, в отношении которых не зарегистрировано право собственности предыдущего правообладателя земельного участка (определения Верховного Суда РФ от 30.07.2013 № 4-КГ13-24, Второго кассационного суда общей юрисдикции от 24.08.2021 № 88-16299/2021, апелляционное определение Брянского областного суда от 26.05.2015 № 33-1774/15).