Как выделить часть дома, земля под которым уже поделена?

Из вопроса не совсем ясно, осуществлен ли кадастровый учет по итогам межевания и оформлены ли права на размежеванные отдельные участки. Соответственно, не ясно было ли прекращено право общей долевой собственности на общий земельный участок и произведена ли регистрация прав каждого соседа на свой вновь образованный участок путем раздела общего. Если такие права не зарегистрированы, то при разделе дома в натуре целесообразно регистрировать такой раздел вместе с разделом участка. Если ранее регистрация прав на обособленные участки уже произведена, следует зарегистрировать только раздел дома на основании соглашения всех совладельцев согласно ст. 252 Гражданского кодекса РФ. В соглашении должно быть отражено, кому из совладельцев какая часть дома отходит согласно сложившемуся порядку пользования или иной договоренности.

Для этого потребуются проект реального раздела дома и технический план, в котором указываются сведения о каждой обособленной части дома, составленный в соответствии со ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений». При этом для регистратора не имеет значение, что фактически частей дома, причитающихся вашим соседям, не существует. Регистрация будет осуществляться формально на основании представленных документов. Далее каждый из совладельцев сам вправе решать, следует ли ему регистрировать прекращение прав на свою юридически обособленную, но фактически не существующую часть дома, например, для целей прекращения обязательств по налогу на имущество. Соответственно, вы сможете реконструировать свою часть, оформив результаты реконструкции в установленном порядке, а при необходимости, предварительно получив разрешение на ее проведение.

Если совладельцы одновременно с регистрацией раздела дома не захотят регистрировать прекращение права общей долевой собственности по основаниям ликвидации своих частей дома, вышеуказанный вариант будет наиболее практичным, но формально не совсем правильным. Дело в том, что при составлении технического плана кадастровый инженер, отвечающий за достоверность вносимых в него сведений, правомерно может отказаться вносить в такой план сведения об отсутствующих частях дома ваших соседей, тогда как регистратор не внесет в реестр прав (ЕГРН) запись о праве только на вашу сохранившуюся часть дома при одновременном наличии записей о правах общей долевой собственности других соседей на дом в целом в его прежних технических параметрах.

Вместо этого в подтверждение уничтожения частей дома на обособленных земельных участках соседей кадастровый инженер теоретически может составить акт обследования применительно к каждому из участков (ст. 23 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»), в котором зафиксирует, что на указанных участках отсутствует объект (дом) или его части, права на которые содержатся в реестре прав (ЕГРН). Однако этим не преодолевается проблема наличия записи о правах в ЕГРН на несуществующие части дома, право общей долевой собственности будет сохраняться до тех пор, пока все собственники участков (совладельцы дома) не подадут заявление о регистрации прекращения права ввиду уничтожения объекта или ввиду его раздела с уничтожением выделенных частей объекта.

Однако ваши соседи изначально могут вообще отказаться от подписания и регистрации вышеуказанного соглашения о разделе дома в натуре или это будет затруднительно по иным причинам (их отсутствие, занятость, отсутствие средств или нежелание нести расходы на техническое освидетельствование, государственную регистрацию прекращения права и т.д., желание сохранить запись о праве по иным причинам и т.п.).

В таком случае вам придется обратиться в суд с иском о прекращении права общей долевой собственности на дом всех совладельцев и признании вашего права собственности на дом в его фактических параметрах в счет вашей доли, как раз соразмерной таким параметрам, со ссылкой на ст. 12, 209, 252 ГК РФ и мотивировать его именно тем, что совладельцы фактически снесли части дома, которые использовали в счет своих долей, не осуществив раздел дома в натуре по соглашению и не зарегистрировав прекращение своих прав на ликвидированные части дома, что создает угрозу нарушения ваших прав собственника и препятствует их реализации. В частности, это ограничивает возможность осуществить реконструкцию в установленном порядке, поскольку на дом, а именно, на его сохранившуюся часть, юридически сохраняется право общей долевой собственности всех совладельцев, что обязывает вас согласовывать все действия с ними, тогда как они фактически таковыми не являются и не вправе претендовать на сохранившуюся (по сути именно вашу) часть дома или чинить иные препятствия в его использовании. В рамках рассмотрения дела на основании технического плана на сохранившуюся часть дома и акта обследования, подтверждающего уничтожение несуществующих частей дома на участках соседей, составленных кадастровым инженером, а в случае необходимости или спора – на основании судебной технической экспертизы, будет установлено фактическое положение вещей: отсутствие на земельных участках соседей частей дома, которые ранее использовались ими и были снесены, и наличие на вашем участке сохраненной части дома, которая использовалась вами соразмерно вашей доле и на которую вы испрашиваете право собственности.

Такой судебный акт позволит не только вам зарегистрировать право на вашу часть дома как на отдельно стоящий индивидуальный жилой дом, но и вашим нерадивым соседям одновременно зарегистрировать прекращение их прав общей долевой собственности ввиду ликвидации общего недвижимого имущества и причитающихся в их пользу частей такого имущества.