Хотим приобрести земельный участок 12 соток (земли населенных пунктов для садоводства и огородничества) в дачном кооперативе. На участке в дальнейшем хотим построить ветклинику. Можно ли разделить участок на две части, а второю часть переоформить под ветклинику?
Раздел земельного участка возможно провести с учетом нескольких важных особенностей.
Во-первых, согласно п. 4 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ раздел земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства или огородничества либо относящихся к имуществу общего пользования.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации у автора вопроса в дачном кооперативе в итоге получится два земельных участка с видом разрешенного использования «для садоводства».
Во-вторых, если вы хотите произвести раздел земельного участка, то размеры вновь образованных земельных участков не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.
Согласно п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
Территориальные зоны и градостроительные регламенты, в том числе предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, устанавливаются органами местного самоуправления в утвержденных Правилах землепользования и застройки (далее - ПЗЗ) и зависят от категории участка и вида разрешенного использования.
Поэтому перед приобретением земельного участка автору вопроса следует ознакомиться с ПЗЗ в администрации муниципального образования, на территории которого расположен интересующий земельный участок.
Далее, для осуществления государственного кадастрового учета вновь образованных земельных участков необходимо будет обеспечить доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемым земельным участкам, в том числе путем установления сервитута (п. 26 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Далее, согласно п. 1 и 2 ст. 7 ЗК РФ все земли в Росиийской Федерации подразделяются по целевому назначению на категории и используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования (ВРИ) земельных участков и объектов капитального строительства.
Полный классификатор ВРИ был утвержден ранее действовавшим приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (утратил силу с 5 апреля 2021 г. на основании приказа Минэкономразвития России от 12.02.2021 N 68).
С 5 апреля 2021 г. действует новый Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412), далее по тексту- Классификатор ВРИ.
Автор вопроса указывает, что интересующий его земельный участок, по данным ЕГРН и государственного кадастра, имеет категорию «земли населенных пунктов» и вид разрешенного использования «для садоводства».
Согласно классификатору ВРИ земельный участок с видом разрешенного использования «для садоводства» имеет своей целью осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанных с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда, и иных многолетних культур, и, следовательно, не предполагает размещение объекта капитального строительства, предназначенного для оказания ветеринарных услуг.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Если часть земельного участка (на которой планируется построить объект капитального строительства - ветеринарную клинику) будет использоваться под ветеринарную деятельность, то это будет противоречить требованиям ст. 40 ЗК РФ использовать участок в соответствии с целевым назначением и его разрешенным использованием.
Предоставленный гражданину земельный участок может фактически им использоваться только в соответствии с установленным назначением. Отклонение от этих признаков в процессе использования земли указывает на совершение правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ, что влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 0,5 до 1% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 10 тыс. руб.).
Чтобы фактическое использование вновь образованных земельных участков (или одно из них) соответствовало виду разрешенного использования, указанному в Государственном кадастре недвижимости, вид разрешенного использования данного земельного участка должен быть изменен в установленном законом порядке на вид разрешенного использования, предусматривающий размещение на земельном участке иного объекта - ветеринарной клиники, фактически находящегося на нем.
Автору вопроса согласно Классификатору ВРИ наиболее подойдет вид разрешенного использования под кодом 3.10.1 «Амбулаторное ветеринарное обслуживание» (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания ветеринарных услуг без содержания животных).
Для этого заинтересованному лицу надо обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении ему разрешения на условно разрешенный вид использования вновь сформированных земельных участков или одного из них (если это предусмотрено градостроительным регламентом).
После этого местные органы самоуправления организуют публичные слушания с целью предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется местными ПЗЗ.
Документами публичных слушаний являются протокол публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний, на основании которых глава органов местного самоуправления принимает решение о предоставлении разрешения или об отказе в его предоставлении заинтересованному лицу. При этом все расходы, связанные с организацией и проведением публичных слушаний, несет заинтересованное лицо.