Покупатель квартиры передал по своей инициативе, для того чтобы закрепить квартиру за собой, небольшую сумму (30 тыс. руб.), взяв простую письменную расписку (не заверенную нотариально), в которой назвал эту сумму задатком. Договор заключен не был, только предварительные устные договоренности. Обстоятельства изменились, квартиру продавать мы передумали. Теперь покупатель требует возврата задатка в двойном размере, угрожая судом. Мы считаем, что эта сумма не является задатком, а только авансом, и двойному возврату не подлежит. Правы ли мы?
Содержание
В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Согласно п. 2 ст. 380 ГК соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 ст. 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).
Из положений ст. 380 ГК РФ следует, что задаток по своей правовой природе предназначен для выполнения не только платежной, но и удостоверяющей и обеспечительной функций. Аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию, а также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора, однако, в отличие от задатка, аванс не выполняет обеспечительной функции. Таким образом, по смыслу закона соглашение о задатке должно содержать все перечисленные в ст. 380 ГК РФ условия.
Кроме того, при заключении соглашения о задатке обе стороны договора должны понимать и выразить волю на то, что передаваемая сумма выполняет как платежную функцию и служит доказательством заключения договора, так и обеспечительную функцию, а также стороны должны осознавать последствия отказа от исполнения договора, предусмотренные п. 2 ст. 381 ГК РФ. Подтверждением того, что стороны пришли к соглашению о задатке, служат условия договора или соглашения о задатке» (из определения Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 17.02.2020 № 8Г-3585/2019[88-800/2020-(88-2423/2019)]).
Возвращаясь к конкретному вопросу, между сторонами не было заключено двустороннего соглашения о задатке в обязательной простой письменной форме, следовательно, стороны не придали обеспечительную функцию сумме в размере 30 тыс. руб., как это необходимо в случае заключения соглашения о задатке, предусмотрев в нем правовые последствия в виде возврата продавцом в двойном размере данной суммы при отказе от сделки.
В конкретном случае переданная продавцу по расписке сумма (30 тыс. руб.) считается авансом, а поскольку договор купли-продажи квартиры заключен не был, то и обязательств по его исполнению у сторон не возникает, следовательно, аванс подлежит возврату покупателю в том же размере.