Какие риски у покупателя, приобретающего квартиру, в которой 1/4 доля принадлежит недееспособному человеку, находящемуся под опекой, но разрешение органов опеки на продажу квартиры имеется? Имеет ли право покупатель знать, что приобретут взамен этому человеку?
Содержание
Да, такие права у покупателя есть. Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В качестве условий, которые названы в законе как существенные для совершения сделки с недееспособным лицом, указано несколько нижеперечисленных условий.
Законом установлена обязательная нотариальная форма для данного вида сделок, связанных с отчуждением недвижимого имущества, принадлежащего недееспособному гражданину (ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Кроме этого, на совершение сделки по отчуждению доли в праве собственности, принадлежащей недееспособному, их опекуны (попечители) должны получить согласие органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ и ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).
Данное согласие органов опеки и попечительства должно быть получено до заключения сторонами договора купли-продажи квартиры, а по практике такое разрешение выдается при условии приобретения в собственность недееспособного лица аналогичной по своим характеристикам доли в праве собственности в жилом помещении взамен продаваемой.
При проведении сделок в отношении недвижимости, принадлежащей недееспособным участникам сделки, важно знать: для того чтобы в дальнейшем их сделка не была признана недействительной, требуется не только получить надлежащее разрешение органов опеки на продажу недвижимости недееспособного, но и исполнить те условия, которые органы опеки посчитали необходимым установить для конкретной сделки с имуществом недееспособного.
В противном случае у органов опеки и попечительства есть законные основания признать заключенную сделку недействительной (ст. 168 (сделка, противоречащая закону) и ст. 173.1 (сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана) ГК РФ).
Данный вывод основан на позиции Верховного Суда РФ (п. 56 постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», определение от 27.02.2018 № 48-КГ18-1).
На практике непосредственно в самом тексте распоряжения органов опеки и попечительства также указывается срок (от одного месяца до трех), в течение которого опекун (попечитель) недееспособного обязан предоставить в органы опеки документальное подтверждение исполнения условий сделки, изложенных в тексте распоряжения (например, копии правоустанавливающих документов на приобретенное жилое помещение на имя недееспособного).
На основании вышеизложенного, покупатель, который приобретает квартиру и согласовывает существенные условия договора с другой стороной сделки – продавцами, имеет право знать и те условия его предстоящей покупки, которые перечислены в разрешении органов опеки и попечительстве, необходимость получения которого прямо указана в законе для данного вида сделок.
Поскольку эти обстоятельства имеют правовое значение, то у покупателя есть право проверить реальное исполнение продавцами выдвинутых органами опеки и попечительства условий сделки, чтобы в дальнейшем его сделка по приобретению квартиры не была признана недействительной, а стороны оспариваемого договора не были возвращены в первоначальное положение.