Купили квартиру, а продавец вместо согласия супруги на продажу квартиры приложил согласие на покупку. В выписке из ЕГРН у нас указано, что продажа без согласия супруги. Теперь мы не можем продать квартиру по ипотеке, так как не было согласия супруги. Что можно сделать в этой ситуации?
Содержание
Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания совершенной сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Поэтому сделка, совершенная без согласия одного из супругов, по своей правовой природе является оспоримой.
Действительно, после вступления в силу 1 января 2017 г. Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости) отсутствие нотариального согласия супруга на отчуждение совместно нажитого недвижимого имущества другим супругом не приводит к приостановлению регистрации перехода права собственности на недвижимость и не является основанием для отказа в регистрации перехода права.
Согласно Закону о регистрации недвижимости у Росреестра нет права требовать у продавца предоставления согласия его супруга для проведения госрегистрации перехода права собственности к покупателю, а государственный регистратор не имеет право выяснять причины отсутствии такого согласия. Также Законом о регистрации недвижимости не предусмотрен порядок «погашения» указанной выше записи.
То есть даже при отсутствии согласия супруга продавца госрегистрация будет проведена без приостановления и предварительного уведомления сторон сделки. При регистрации перехода права на нового собственника в ЕГРН просто вносится запись об отсутствии необходимого согласия супруга на совершение сделки следующего содержания: «согласие супруга на отчуждение недвижимости не предъявлено», что и произошло в конкретной ситуации с автором вопроса - покупателем квартиры.
Поскольку регистрация перехода права собственности в Росреестре уже прошла, собственником квартиры стал покупатель, то единственным вариантом в данной ситуации является получить постфактум заявление с одобрением сделки (не путать с предварительным согласием на продажу) от супруги предыдущего собственника в нотариальной форме.
В тексте данного одобрения надо указать реквизиты уже заключенного договора купли-продажи (дату, ФИО сторон договора), перечислить существенные условия договора (в том числе цену квартиры), которые супруга продавца одобряет и подтверждает отсутствие претензий со своей стороны к настоящему собственнику квартиры.
Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п. 3 ст. 183 Гражданского кодекса РФ), т.е. у супруги продавца, которая в последующем одобрила уже совершенную ее мужем сделку, не будет правовых оснований ее оспаривать в дальнейшем.
Данное одобрение от супруги предыдущего собственника вы можете предоставить в ипотечный банк уже вашего потенциального покупателя. На практике лучше предварительно согласовать с юристом ипотечного банка текст заявления с одобрением сделки.