В коммунальную квартиру общей площадью 80 кв.м входит по два жилых помещения, имеющих разные кадастровые номера (в каждой паре этих жилых помещений проживают жильцы, не связанные родственными связями, то есть квартира на двух соседей), и пять помещений общего пользования, не имеющие кадастрового номера. Пара жилых помещений была приватизирована на праве общедолевой собственности, рассчитываемой от общей площади коммунальной квартиры (от 80 кв.м), другая пара осталась в собственности муниципалитета (там проживают жильцы по договору социального найма). Должны ли эти помещения объединяться в единый кадастровый номер (с ликвидацией старых кадастровых номеров) для правильного расчета площади, переданной в частную собственность?
Все, что касается кадастрового учета недвижимости и присвоения кадастровых номеров, регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости).
Согласно ч. 1 ст. 5 Закона о регистрации недвижимости каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.
Уже поэтому об «объединении в единый кадастровый номер» имеющихся кадастровых номеров говорить не приходится.
Согласно ч. 5 ст. 5 Закона о регистрации недвижимости порядок кадастрового деления территории Российской Федерации, порядок присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, номеров регистрации, реестровых номеров границ устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.
Такой порядок утвержден приказом Минэкономразвития России от 24.11.2015 № 877.
Согласно ч. 6 ст. 5 Закона о регистрации недвижимости содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости кадастровые номера, номера регистрации, реестровые номера границ обязательны для использования в иных государственных информационных ресурсах, а также при межведомственном информационном взаимодействии.
Теперь о самих кадастровых номерах.
В ст. 8 Закона о регистрации недвижимости подробно описывается, каким объектам присваиваются кадастровые номера.
Например, согласно ч. 2 ст. 8 Закона о регистрации недвижимости к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.
Согласно ч. 3 ст. 8 Закона о регистрации недвижимости «к дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1–3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке».
Согласно ч. 4 ст. 8 Закона о регистрации недвижимости в кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости:
Согласно ч. 5 ст. 8 Закона о регистрации недвижимости в кадастр недвижимости вносятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества:
Таким образом, согласно приведенным правилам кадастровый номер присваивается всей квартире, если квартира изолированная, а при регистрации права собственности указывается кадастровый номер квартиры с указанием долей собственника. Если квартира коммунального заселения, то кадастровый номер присваивается всей квартире, а каждой комнате в отдельности – тот же номер с измененными последними цифрами регистра, а при регистрации права собственности все комнаты квартиры охватываются единым номером регистрации права собственности.
Например, в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержится запись регистрации права собственности гражданина К., в которой указываются все объекты недвижимости: изолированная квартира с кадастровым номером 000, либо комната с кадастровым номером 001 в квартире с кадастровым номером 000. А на кадастровой карте будут зафиксированы кадастровый номер дома, земельного участка, на котором расположен дом, земельного района, муниципального образования и субъекта РФ.
Вид использования жилого помещения (соцнайм, аренда, собственность граждан и вид собственности – долевая, совместная) для присвоения кадастрового номера и «для правильного расчета площади» значения не имеет. Правильность расчета площади жилого помещения зависит от данных о площадях, подсчитанных в соответствии со ст. 15 ЖК РФ и содержащихся в учетных регистрах бюро технической инвентаризации и в ЕГРН. Вспомогательные помещения (места общего пользования) не являются самостоятельными объектами недвижимости, а являются составной частью жилого помещения и находятся в общедолевой собственности и следуют судьбе жилого помещения (ст. 16, 62 ЖК РФ).