Ипотека была оформлена моим молодым человеком (гражданский брак), я являюсь созаемщиком и собственником 1/2 доли квартиры. Сейчас расстались, он хочет квартиру переписать полностью на себя. Я прошу выплатить денежные средства, которые вносила за ипотеку. Должны ли быть компенсированы проценты, выплаченные по ипотеке, или только средства, выплаченные по основному долгу?
Прежде всего никакого «гражданского брака» не существует: понятия «гражданский брак», «гражданский муж» или «гражданская жена» российское законодательство не содержит. Это обывательская замена таких отношений, как «сожительство», которое не порождает каких-либо юридических последствий, предусмотренных Семейным кодексом РФ, который в ст. 1 прямо указывает, что признается брак, заключенный только в органах записи актов гражданского состояния.
Итак. Суть ипотеки – залог недвижимого имущества под денежное обязательство (кредит), отношения по которому регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Согласно п. 1 ст. 38 данного закона лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Согласно п. 3 ст. 38 данного закона залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.
В обсуждаемой ситуации нелишне вспомнить правила цессии – уступки прав и обязанностей, важнейшим из которых является согласие кредитора на такую уступку.
Согласно п. 2 ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга.
В нашем вопросе: двое граждан заключили договор ипотеки в равнодолевую собственность на квартиру, приобретаемую на заемные средства банка, который в данном случае выступает в качестве залогодержателя.
Затем созаемщик-залогодатель-1 (автор вопроса) передумал, а созаемщик-залогодатель-2 не против оформить ипотеку на себя.
Исходя из вышеприведенных положений закона, с одной стороны, созаемщики-залогодатели обязаны истребовать письменное согласие банка на такую переуступку долга, при этом банк может не согласиться, если имущественное положение созаемщика-залогодателя-2 вызывает сомнение, что обязательства по погашению кредита будут исполняться надлежащим образом.
С другой стороны, если право собственности на квартиру уже зарегистрировано, созаемщики вправе продать друг другу свою долю с сохранением залога имущества по договору об ипотеке (п. 1 ст. 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Что касается возвратной выплаты уже погашенного долга и процентов по кредиту, то эти вопросы регулируются исключительно самими созаемщиками в письменных сделках: в двухстороннем договоре купли-продажи доли или в трехстороннем соглашении об уступке долга. В этой ситуации банку безразлично, кто кому из созаемщиков и сколько друг другу должен, главное – чтобы кредит с процентами банк получил полностью.