Имущественные налоговые вычеты как при приобретении, так и при продаже недвижимости предусмотрены положениями гл. 23 НК РФ «Налог на доходы физических лиц».
Согласно ст. 207 НК РФ налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами РФ.
Если реализуется недвижимость, право собственности на которую оформлено до 1 января 2016 г. и на момент продажи она находилась в вашей собственности три года и более, то доходы от продажи не облагаются НДФЛ. Например, если право собственности оформлено в марте 2013 года, реализация произошла в июне 2016 года, то в данном случае обязанности по уплате НДФЛ не возникает. Если право собственности оформлено, например, в январе 2014 года, а реализация произошла в сентябре 2016 года, или если право собственности оформлено после 1 января 2016 г., то возникает обязанность по уплате НДФЛ и представлению налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц. В данном случае согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при реализации имущества с меньшим сроком владения налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества. При этом положениями п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщику дается право выбрать наиболее выгодный вариант, а именно:
1) согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ возможно воспользоваться имущественным вычетом в размере не превышающем 1 млн руб.;
2) согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения имущественного вычета возможно уменьшить сумму дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой недвижимости.
Согласно пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.
Согласно пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ имущественный вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на строительство или приобретение недвижимости, но не превышает 2 млн руб.
Если продажа участка и оформление свидетельства о праве собственности на квартиру произошли в одном налоговом периоде, т.е с 1 января по 31 декабря одного календарного года, то налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных пп. 1 и пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, путем уменьшения суммы дохода, полученного от продажи участка на сумму имущественного вычета, предусмотренного при приобретении квартиры.
Например, участок продан за 4 млн руб., выбран имущественный вычет в размере 1 млн руб. Стоимость приобретенной квартиры составляет 6 млн руб. При расчете налога можно воспользоваться каждым из имущественных вычетов. Сумма НДФЛ составит 130 тыс. руб. ((4 000 000 – 1 000 000 ) х 13% ) – 2 000 000 х 13%).