Мать подарила квартиру дочери. Дочь хочет продать квартиру, но трех лет с момента дарения не прошло. Какой налог надо будет заплатить после продажи? Можно ли избежать уплаты налога?
В соответствии со ст. 14 Семейного кодекса РФ мать и дочь являются близкими родственниками.
Исходя из положений п. 2 и 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) доходы от продажи объекта недвижимого имущества, полученного налогоплательщиком в дар от близкого родственника, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение трех лет и более.
Таким образом, до истечения указанного срока дочь при продаже квартиры должна будет уплатить налог по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Налоговой базой в этом случае является доход, полученный от продажи квартиры (цена квартиры).
Однако в силу требования п. 5 ст. 217.1 НК РФ в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Положения п. 5 ст. 217.1 НК РФ можно проиллюстрировать на следующем примере.
Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2019 г. составляет 5 млн руб., но покупатель заплатил за нее только 3 млн руб. (цена в договоре).
В этом случае налоговая база равна 3,5 млн руб. (5 млн руб. x 0,7), а НДФЛ продавца – 455 тыс. руб. (3,5 млн руб. x 13%).
Следует отметить, что в силу пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу при продаже недвижимости, находившейся в его владении менее указанного выше срока (трех лет), на 1 млн руб.
В вышеприведенном примере налоговая база составит 2,5 млн. руб. ((5 млн руб. x 0,7) – 1 млн), а НДФЛ – 325 тыс. руб.
Закон также предоставляет возможность вместо указанной фиксированной суммы уменьшить налоговую базу на сумму фактически произведенных налогоплательщиком и документально подтвержденных им расходов, связанных с приобретением недвижимого имущества, но этим вычетом продавец воспользоваться не вправе, так как получил квартиру в дар, т.е. не понес никаких расходов на ее приобретение.
Продавец также вправе ходатайствовать перед налоговым органом о предоставлении ему рассрочки или отсрочки по уплате НДФЛ в порядке, установленном ст. 64 НК РФ.