Я заключил договор долевого строительства с застройщиком на постройку мне квартиры в МКД. По договору моя квартира находится на первом этаже. Она была построена раньше других. После чего в ней и других квартирах, расположенных на первом этаже строящегося дома, попеременно проживали бригады каменщиков, монтажников, отделочников, сторожей. На момент сдачи дома квартира была вымыта, но со стойким запахом табака и следами использования сантехники, мелкими царапинами на стенах и полах. Имею ли я право не принимать от застройщика такое жилье, либо требовать компенсацию за использование моей квартиры в качестве временного жилья для строителей? Куда следует обращаться?
В ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно положениям ст. 7 вышеуказанного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).
На основании ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ (ч. 3).
В соответствии с ч. 6 ст. 4 Закона № 214-ФЗ риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
На основании ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 этого закона.
Таким образом, при выявлении недостатков в квартире участник долевого строительства вправе не принимать такую квартиру по акту приема-передачи до устранения застройщиком выявленных недостатков. Для этого необходимо составить совместно с застройщиком акт несоответствия объекта долевого строительства требованиям договора и (или) обязательным требованиям с указанием конкретных нарушений.
В случае, если застройщик откажется от составления такого акта, участник долевого строительства вправе написать претензию в адрес застройщика, направив ее заказным письмом с уведомлением на юридический адрес застройщика (он должен быть указан в договоре). В претензии участнику долевого строительства необходимо указать, что он отказался от подписания акта приема-передачи, так как при осмотре квартиры им были выявлены недостатки (недостатки нужно описать подробно). Далее в претензии необходимо указать свои требования (они установлены в ч. 2 ст.7 Закона № 214-ФЗ), например: «Прошу устранить выявленные недостатки в разумный срок».
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков участник вправе отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве (расторгнуть договор) и требовать от застройщика возврата уплаченных денежных средств.
Определение существенного недостатка дано в Законе РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», в соответствии с нормами которого, существенный недостаток товара (работы, услуги) – неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.
Соответственно, под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.
Относительно компенсации морального вреда ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» указывает, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (в данном случае застройщиком) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Таким образом, в случае если застройщик не исполнит требования по устранению недостатков в добровольном порядке, то требования о компенсации морального вреда возможно заявить в судебном порядке в том числе одновременно с основными требованиями.