На момент приватизации квартиры в 1992 году в ней была прописана семья из четырех человек, двое из которых малолетние дети (2 и 5 лет). Приватизация оформлена на одного взрослого, без участия детей, согласно закону того времени. В 2018 году квартиру было решено продать. Имеется отказ от приватизации второго взрослого, нотариальный отказ младшего ребенка (на момент продажи уже 28 лет), а второй ребенок умер в 2014 году в возрасте 27 лет. У умершего остались двое детей, которым 10 и 4 года. Сторона покупателя выражает сомнения в сделке, так как дети умершего могут подать иск в суд о признании незаконности приватизации, о том, что права их отца в 1992 году были ущемлены, а часть данной квартиры может быть ими унаследована. С момента смерти их отца прошло четыре года. Квартира оформлена в собственность на одного человека с 1992 года. Умерший о нарушении своих прав в малолетнем возрасте знал, так как был прописан в этой квартире вплоть до смерти, прав на квартиру не предъявлял. Есть ли шанс у его детей доказать в суде, что права отца были ущемлены? Действительно ли они могут претендовать на долю в квартире?
По общему правилу, договор приватизации жилья, заключенный с нарушением чьих-либо прав, может быть оспорен в судебном порядке. Оспорить приватизацию может лицо, которое не участвовало в сделке, но было зарегистрировано в квартире на момент заключения договора и ранее не принимало участие в приватизации, и если не было добровольного отказа от участия в процессе. Также гражданин может быть вписан в новый договор и получить долю в квартире.
Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
В соответствии со ст. 9.1 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством РФ и законодательством субъектов РФ, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.
Оспорить заключение договора могут физические лица и государственные органы. Подать иск в суд могут:
- лица, чьи интересы нарушены незаконно проведенной сделкой;
- представители лиц, чьи права нарушены;
- государственные контролирующие органы (отделы опеки, прокуратура, Жилинспекция и т.д.);
- органы местного самоуправления, в собственности которых ранее находилось жилое помещение.
Если суд признает иск об отмене приватизации обоснованным и признает представленные доказательства, сделка будет признана недействительной (ст. 167 ГК РФ).
Причины для объявления договора частично недействительным и внесения в него исправлений могут быть следующие:
- исключение из состава собственников какого-либо лица, желающего приватизировать в дальнейшем другое помещение;
- включение в состав собственников лица, ранее подписавшего отказ от приватизации;
- внесение исправлений в неправильно оформленные записи;
- внесение сведений о распределении долей, если до этого момента квартира оформлялась в совместную собственность.
Однако в данном случае большую роль играет исковая давность.
Исчисление срока начинается не с момента исполнения ничтожной сделки, а с того времени, когда заинтересованному лицу стало известно о нарушении его прав.
Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности о применении последствий недействительности сделки составляет три года.
При этом срок исковой давности по приватизации квартиры для лица, не являющегося стороной сделки, не должен превышать 10 лет с начала ее исполнения.
Если противная сторона не заявит ходатайство о пропуске исковой давности, расторжение договора можно провести без учета срока давности. В исключительных случаях суд может признать причину пропуска срока уважительной и рассмотреть дело по истечении трех лет.
Таким образом, поскольку сделка осуществлена в 1992 году, то даже при предъявлении иска в суд с требованиями восстановить нарушенные права могут быть применены условия о применении срока исковой давности.