Вычет НДФЛ при продаже недвижимости

В соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить сумму полученных им доходов, подлежащих обложению налогом на доходы физических лиц (далее – НДФЛ), на сумму налоговых вычетов, предусмотренных в ст. 218–221 НК РФ. Одной из разновидностей таких налоговых вычетов является имущественный налоговый вычет в связи с продажей налогоплательщиком принадлежащего ему имущества (пп. 1 п. 1, п. 2 ст. 220 НК РФ). Суть данного налогового вычета заключается в том, что НДФЛ будет облагаться не весь доход, вырученный налогоплательщиком от продажи принадлежащего ему имущества, а доход за минусом предусмотренной налоговым законодательством определенной суммы.

В соответствии с абз. 19 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ в случае, если при получении налогоплательщиком имущества в порядке дарения НДФЛ не взимается (а он в данном случае при дарении взиматься не будет, поскольку даритель и одаряемый являются близкими родственниками), при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются документально подтвержденные расходы дарителя на приобретение такого имущества, если эти расходы не учитывались дарителем в целях налогообложения. «Учет» документально подтвержденных расходов в данном случае будет означать не что иное, как возможность уменьшить размер облагаемых налогом доходов от продажи объекта на сумму тех расходов, которые в свое время понес предыдущий собственник (т.е. даритель, ранее подаривший данный объект продавцу) на приобретение данного объекта.

Между тем согласно абз. 2 пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ положения налогового законодательства об имущественном налоговом вычете при продаже имущества не применяются в отношении доходов, полученных физическим лицом от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Таким образом, если проданный объект недвижимости использовался для целей предпринимательства, уменьшить доходы от его продажи на сумму расходов на его приобретение (равно как и получить имущественный налоговый вычет в иной форме) нельзя.

Исходя из приведенной нормы закона определяющее значение будет иметь именно фактическое направление использования объекта недвижимости его собственником (продавцом), а не целевое назначение данного объекта. Поэтому, в частности, если жилая недвижимость использовалась продавцом в предпринимательской деятельности (для сдачи внаем), то доходы от продажи такой недвижимости не могут быть уменьшены на установленную законом сумму имущественного налогового вычета – несмотря на то, что объективно жилая недвижимость предназначена для проживания граждан (т.е. для личных, семейных и иных подобных нужд, а не для извлечения дохода). И напротив, если объект недвижимости по своему характеру относится к «коммерческой недвижимости» (т.е. объективно предназначен для получения дохода, как, например, офисные, складские здания, помещения), но собственником (продавцом) в предпринимательской деятельности фактически никогда не использовался, то продавец такого объекта будет иметь право на имущественный налоговый вычет по НДФЛ.

Применительно к ситуации, описанной в вопросе, можно предположить, что «коммерческая недвижимость», о которой идет речь, в предпринимательской деятельности автором вопроса не использовалась; скорее всего, не будет данный объект использоваться в предпринимательской деятельности и потенциальным одаряемым. Такое предположение основано на содержащейся в вопросе информации о том, что обе стороны планируемого договора дарения никогда не регистрировались в качестве индивидуальных предпринимателей. Если это так, то доходы от продажи передаваемого по договору дарения имущества могут быть уменьшены на сумму расходов дарителя на приобретение данного имущества.

Вместе с тем нельзя не учитывать, что отсутствие государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя само по себе не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой. В соответствии с п. 4 ст. 23 ГК РФ, абз. 4 п. 2 ст. 11 НК РФ физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями. Поэтому если данная коммерческая недвижимость после заключения договора дарения будет использоваться одаряемым в коммерческих целях, то получить имущественный налоговый вычет при продаже этой недвижимости будет невозможно.