В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ в определении от 16.06.2015 по делу № 309-КГ15-209 была сформулирована правовая позиция о том, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.
В связи с этим суды в настоящее время признают законными отказы в выдаче разрешений на строительство, если застройщик обратился за разрешением после начала строительства (реконструкции).
Невозможность получить разрешение на строительство в такой ситуации влечет невозможность ввести построенный объект в эксплуатацию и зарегистрировать на него право собственности в стандартном порядке, оставляя застройщику возможность попытаться признать право собственности на построенный объект как на самовольную постройку в порядке ст. 222 ГК РФ (при условии наличия у застройщика права на земельный участок и доказательств того, что построенный объект фактически соответствует строительным нормам).
С другой стороны, к застройщику может быть обращено требование о сносе самовольной постройки (например, со стороны органов строительного надзора, в соответствии с п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143). Исход спора в конечном счете может зависеть от позиции собственника земельного участка, на котором осуществлено строительство, соответствия или несоответствия построенного объекта строительным нормам, наличия или отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении постройки и т.п.
Между тем из вопроса не ясно в полной мере, получено ли на сегодняшний день разрешение на строительство, отказано ли застройщику в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (и если да, то по каким основаниям) и какие требования заявлены органами прокуратуры.
Как следует из вопроса, застройщик начал вести строительство до момента получения разрешения, однако на сегодняшний день необходимые документы получены. Если в данном случае речь идет о том, что разрешение на строительство хотя и после начала работ, но все же было выдано, построенный объект не может быть признан самовольной постройкой (если для этого нет иных оснований, помимо отсутствия разрешения на строительство).
В этом случае объект должен быть введен в эксплуатацию в порядке ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и защищен от иска о сносе самовольной постройки.
При этом не исключено, что органами прокуратуры может быть заявлено требование о признании полученного застройщиком разрешения на строительство недействительным в связи с нарушением порядка его выдачи. При заявлении органами прокуратуры такого требования позиция застройщика может быть основана на том, что признание недействительным разрешения на строительство, выданного в отношении объекта жилищного строительства (разумеется, если он соответствует строительным нормам, не нарушает чьих-либо прав и законных интересов и не угрожает жизни и здоровью граждан), по мотиву исключительно формального нарушения порядка его выдачи в действительности не приведет к защите прав и законных интересов неопределенного круга лиц.
При этом даже при благоприятном исходе спора о судьбе построенного объекта застройщик рискует быть привлеченным к административной ответственности по ст. 9.5 КоАП РФ.