В соответствии с ч. 1 ст. 25 Жилищного кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Согласно п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Частью 1 ст. 26 ЖК РФ также предусмотрено, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
В вашем случае прежде всего необходимо обратиться в специализированную проектную организацию для разработки проекта переустройства жилого помещения. В данном документе будут отражены все технические аспекты планируемых изменений.
С готовым проектом необходимо прийти на консультацию в компетентный орган по узакониванию переустройств и перепланировок вашего города (межведомственная комиссия, сформированная при администрации).
Вам разъяснят, какие дополнительные согласования необходимо сделать до подачи документов в администрацию. Для всех проектов, как правило, обязательно предварительное согласование в пожарной инспекции. Иные согласования требуются в зависимости от специфики каждого проекта. Именно поэтому необходимо заранее проконсультироваться.
После получения всех документов следует обратиться с соответствующим заявлением в администрацию. К нему необходимо приложить:
проект переустройства;
предварительные согласования пожарной инспекции и д.р.;
правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры.
В случае принятия положительного решения можно будет приступать к работам по переустройству, а в случае отказа у вас будет три месяца на его обжалование в судебном порядке.
Стоит отметить, что если к вашему обращению в администрацию не был приложен проект переустройства, то такой отказ будет являться законным, поэтому обжаловать его смысла не имеет.
Исковое заявление подлежит рассмотрению районным / городским судом в порядке, предусмотренном нормами Кодекса административного судопроизводства. Ответчиком по данной категории споров является городская администрация.
Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии только в том случае, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью, поэтому при рассмотрении иска необходимо будет заявить ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы. В случае положительного экспертного заключения суд должен удовлетворить ваши требования.
Достаточно часто, отказывая в согласовании перепланировок, администрация ссылается на то, что, по ее мнению, внутриквартирные отопительные приборы являются общим имуществом жильцов, поскольку они – часть единой системы отопления всего дома.
Следует отметить, что данная позиция не основана на законе. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относятся, в частности, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Исходя из п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
В пп. "д" п. 2 Правил определено, что в состав общего имущества включены механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
Согласно п. 5 Правил в состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
Исходя из положений п. 6 Правил во взаимосвязи с пп. "д" п. 2 и п. 5 этих Правил, следует, что в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.д.). Системное толкование п. 6 Правил не дает оснований для вывода о том, что обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, включаются в состав общего имущества собственников многоквартирного дома.