Нормы обеспеченности парковочными местами в ЖК

Согласно п. 21 ст. 1 ГрК РФ парковка (парковочное место) – специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка.

Парковочное место, в отличие от схожего по отдельным характеристикам объекта недвижимости (но разного по своему юридическому предназначению) машино-места, не является самостоятельным объектом недвижимости. Оно не подлежит постановке на кадастровый учет, и право собственности в отношении него нельзя зарегистрировать при покупке, например, квартиры или офиса.

При этом если в договоре долевого участия было предусмотрено право на парковочное место, вы как покупатель вправе требовать возмещения части денежных средств (за неисполнение условий договора) в случае, если после перевода в нежилое здание собственник не захочет предоставлять вам парковочное место; либо можно признать такой договор вообще недействительным (введение покупателя квартиры (впоследствии ее собственника) в заблуждение) и требовать в судебном порядке полного возврата денежных средств за квартиру, компенсации морального вреда, штрафа.

Что касается возможности принадлежности земельного участка собственникам квартир в многоквартирном доме (или помещений в нежилом здании), обратим внимание на подробно конкретизирующий этот момент п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»:

«1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания».

Таким образом, собственнику квартиры в многоквартирном доме или собственнику помещения в нежилом здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, т.е. также на земельный участок.

Этот вывод подтверждается и важнейшим положением п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, согласно которому собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. На основании п. 2 данной статьи участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Таким образом, если вы купили квартиру в этом доме, вы вправе распоряжаться не только данной квартирой, но и частью земельного участка, находящегося под многоквартирным домом (и в случае его перевода в нежилое помещение), исходя из условий распоряжения общей долевой собственностью (данным участком).

Относительно наличия фактов несоответствия и возможности повлиять на ситуацию можно отметить, что в данном случае должен быть соблюден порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение (ст. 23 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

На основании ч. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Для осуществления такого перевода необходимо получение разрешения от соответствующей районной администрации (по месту нахождения) жилого помещения. Если такого разрешения нет, перевод жилого помещения в нежилое является незаконным.

Если ваши права нарушаются таким переводом (например, вы приобрели квартиру или иной объект недвижимости), находящийся в этом доме, вы вправе обратиться в районную администрацию либо непосредственно к собственнику здания для предоставления данного разрешения (или обеспечения доступа к ознакомлению с ним). Это должна также потребовать и прокуратура, поскольку осуществляется перевод жилого помещения в нежилое помещение. В этой ситуации вы вправе обратиться письменно как в администрацию, так и к собственнику этого переводимого жилого помещения в нежилое; также вы вправе подать жалобу в вышестоящий орган прокуратуры или обратиться в суд (если этим переводом нарушены ваши права). Кроме этого, можно направить адвокатский или судебный запрос по предоставлению данных сведений о наличии (отсутствии) такого разрешения. При этом судебный запрос нужно отправлять, если вы будете обращаться в суд о признании такого перевода незаконным.

Помимо этого, важным критерием будет являться получение согласия о переводе жилого помещения (многоквартирного дома) в нежилое (здание). Такое согласие должно быть получено от всех собственников помещений в многоквартирном доме, вопрос должен быть решен на общем собрании. В случае несоблюдения данного требования получение разрешения на перевод из жилого помещения в нежилое также нельзя признать законным, а само «решение общего собрания» нужно оспаривать, поскольку в этой ситуации вызывает большие сомнения законность его принятия (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). По данному поводу можно обратиться дополнительно и в органы жилищного надзора. В случае подделки документов важно проводить почерковедческую и (или) иную экспертизу, в зависимости от необходимости проверки подлинности подписей и т.п., а также обращаться в полицию по факту подделки документов.