Налогообложение доходов детей при продаже квартиры

При анализе ситуации, о которой говорится в вопросе, обращают на себя внимание два момента. Первый момент – при заключении договора участия в долевом строительстве и внесении первоначального взноса использовались средства материнского (семейного) капитала (далее – МСК). В соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (в редакции, действовавшей на момент использования средств МСК) жилое помещение, приобретенное с использованием средств МСК, подлежало оформлению в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Второй момент – автор вопроса пишет, что доли бывших супругов в праве собственности на квартиру составляли по 1/2 (причем из текста вопроса явно следует, что такое распределение долей имело место и на момент смерти бывшего супруга). Отсюда может быть сделан вывод о том, что в нарушение приведенной выше нормы ч. 4 ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» доли в праве собственности на жилое помещение детям выделены не были. Соответственно, государственная регистрация права собственности детей была произведена лишь после открытия наследства (в 2021 году) и в связи с открытием наследства.

В соответствии с п. 2 ст. 217.1 НК РФ доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. Соответственно, возникает вопрос: с какого момента начинает исчисляться срок владения объектом у детей?

И тут мы можем наблюдать в правоприменительной практике диаметрально противоположные подходы к решению данного вопроса. С одной стороны, в письме Минфина России от 15.03.2019 № 03-04-05/17028 указано, что минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества в отношении несовершеннолетних детей исчисляется с даты государственной регистрации их права собственности на долю в квартире. Применительно к ситуации, описанной в вопросе, это означает, что срок владения квартирой у детей начал течь только с момента открытия наследства (т.е. с момента смерти их отца – бывшего супруга автора вопроса). До этого момента ни о каком владении объектом недвижимости со стороны детей говорить не приходится, а факт использования средств МСК при расчетах за приобретенное жилье не имеет никакого значения для целей исчисления срока владения (неважно, что средства МСК были использованы в 2014 году, коль скоро право собственности детей было зарегистрировано только в 2021 году).

Если принять эту точку зрения, то следует сделать вывод, что дети владели объектом недвижимости всего год – с момента открытия наследства (2021 год) до момента продажи (2022 год). Соответственно, полученные ими доходы от продажи квартиры не освобождаются от налогообложения (поскольку минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества на момент отчуждения объекта еще не истек). Рассчитывать в данной ситуации можно лишь на применение имущественного налогового вычета, предусмотренного в п. 2 ст. 220 НК РФ; тут возможны два варианта: либо фиксированный размер вычета в соответствии с налоговым законодательством (1 млн руб. согласно абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, причем коль скоро речь идет о продаже квартиры как целого объекта, дети будут иметь право на налоговый вычет на общую сумму 500 тыс. руб., соответственно их совокупной доле в праве собственности на квартиру, – пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ), либо вычет в размере фактически произведенных и документально подтвержденных расходов владельца сертификата на МСК на приобретение квартиры в размере, пропорциональном указанной доле налогоплательщика в праве на данную квартиру (абз. 20–22 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Вряд ли указанные налоговые вычеты позволят полностью освободить от налогообложения доходы детей от продажи квартиры; речь может идти только об уменьшении (более или менее существенном) налоговой базы по НДФЛ.

С другой стороны, крайне любопытный (и весьма обнадеживающий налогоплательщиков) подход был продемонстрирован не так давно в судебной практике. В кассационном определении Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 13.09.2023 № 88А-18311/2023 было сказано буквально следующее: при приобретении жилого помещения с использованием средств МСК право общей долевой собственности у родителей и детей на такое имущество возникает с момента использования МСК и приобретения права собственности на жилое помещение лицом, использовавшим средства МСК. При этом действия титульного собственника, направленные на регистрацию долей в праве на основании соглашения об их определении, не являются сделкой, направленной на приобретение или отчуждение имущества (долей), и соответственно, не могут являться моментом возникновения права собственности на доли, подлежащие оформлению на детей, поскольку такие права возникают при приобретении имущества в силу прямого указания в законе.

Итак, доля в праве собственности у детей возникает с момента использования средств МСК (в данном случае с 2014 года) независимо от момента государственной регистрации их права. В соответствии с абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения жилым помещением или долей (долями) в нем будет исчисляться с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с договором участия в долевом строительстве. В данном случае речь идет о декабре 2014 года. Если воспринять позицию кассационного суда, то применительно к детям срок владения объектом недвижимости будет исчисляться с декабря 2014 года, а стало быть, на момент продажи объекта (2022 год) минимальный предельный срок владения уже истек, вследствие чего доходы детей от продажи данного объекта не будут облагаться НДФЛ.

Из этих двух вариантов решения проблемы лично мне больше нравится второй. Дети не должны претерпевать неблагоприятные последствия ненадлежащего исполнения их родителями обязанностей по своевременному выделению долей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств МСК. Но надо понимать, что налоговые органы будут явно не готовы воспринять эту точку зрения, так что в данном случае вряд ли можно будет избежать судебных разбирательств.