Покупка квартиры в аварийном доме

Если вы купите квартиру в доме, признанном аварийным, при расселении вы сможете рассчитывать только на выплату возмещения, размер которого не будет превышать стоимость приобретения вами такого жилого помещения, т.е. сумму, указанную в договоре купли-продажи.

Согласно ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ «граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются».

Положения ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ вступили в силу 28 декабря 2019 г. вследствие принятия Федерального закона от 27.12.2019 № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон „О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства” в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда». При этом данный закон не содержит особенностей применения вышеназванной нормы в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемое жилое помещение, поскольку под ее действие подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после даты признания многоквартирного дома аварийным, на что дополнительно обращается внимание в письме Минстроя России от 17.04.2020 № 15026-МЕ/06.

Данная позиция также поддерживается судебной практикой (см., например, Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 03.08.2023 № 88-13492/2023).

Положения ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ пытались оспорить в Конституционном Суде РФ. Однако Конституционный Суд РФ в своем Определении от 20.07.2023 № 1990-О обратил внимание на то, что «установленный оспариваемой нормой порядок определения размера возмещения обеспечивает необходимый баланс частных и публичных интересов, отвечает принципу справедливости и препятствует злоупотреблению гражданами правом на меры социальной поддержки в жилищной сфере. Соответственно, эта норма, не подменяющая правовые основания и условия для предоставления гражданам жилого помещения взамен изымаемого, сама по себе не нарушает конституционных прав в аспекте, отмеченном Л.Р. Ярмухаметовой, притом что из представленных материалов не следует, что она, приобретая квартиру, была лишена возможности получить информацию о признании аварийным и подлежащим сносу многоквартирного дома, физическое состояние которого диктовало такую необходимость исходя из требований разумности и добросовестности, адресованных участникам гражданского оборота».

Таким образом, как в законодательстве, так и в судебной практике сформировалась однозначная позиция по этому вопросу.