Уменьшение НДФЛ от продажи квартиры

В соответствии с п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика не менее определенного установленного законом срока. Для жилого помещения, право собственности на которое возникло у налогоплательщика в порядке наследования, такой минимальной необходимый срок владения составляет три года с даты государственной регистрации права собственности (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Следует иметь в виду, что этот срок исчисляется не с момента выдачи свидетельства о праве на наследство и не с момента государственной регистрации права собственности на унаследованное жилое помещение, а с момента открытия наследства (т.е. с момента смерти наследодателя). Такой порядок исчисления срока вытекает из положения п. 4 ст. 1152 ГК РФ, в соответствии с которым принявший наследство наследник считается собственником наследственного имущества с момента открытия наследства независимо от даты государственной регистрации своего права собственности; применение данного порядка исчисления срока владения для целей налогообложения неоднократно подтверждалось правоприменительными органами (см., например, письма Минфина России от 08.07.2019 № 03-04-05/50192, от 13.11.2019 № 03-04-05/87538).

Если, как указано в вопросе, жилое помещение действительно находилось в собственности наследника меньше указанного выше минимального срока (т.е. с момента смерти наследодателя до момента государственной регистрации перехода права собственности на унаследованную квартиру от наследника к другому лицу прошло менее трех лет), то доходы от продажи данного жилого помещения подлежат обложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).

Уменьшить размер облагаемого налогом дохода в данной ситуации можно, и один из способов такого уменьшения упомянут в самом вопросе. Действительно, в соответствии с пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ при определении размера облагаемого налогом дохода налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в связи с продажей имущества. В случае продажи жилой недвижимости (включая унаследованные жилые помещения) размер вычета составляет 1 млн руб. Это означает (согласно п. 6 ст. 210 НК РФ), что налогом будет облагаться только та часть полученного дохода, которая превышает размер вычета.

Второй возможный вариант уменьшения размера налогооблагаемого дохода (а значит, и суммы налога, подлежащего уплате) указан в абз. 19 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. В соответствии с данным положением закона при налогообложении доходов от продажи имущества, полученного налогоплательщиком в порядке наследования, учитываются документально подтвержденные расходы наследодателя на приобретение такого имущества, если эти расходы не учитывались наследодателем в целях налогообложения. Указанное здесь условие («если расходы не учитывались») относится к тем случаям, когда наследодатель был индивидуальным предпринимателем, применял упрощенную систему налогообложения с объектом обложения «доходы, уменьшенные на величину расходов» и как предприниматель учел расходы на приобретение квартиры в своем налогообложении. Очевидно, такая ситуация на практике встречается довольно редко.

Иными словами, если наследодатель в свое время приобрел квартиру на возмездных основаниях (например, по договорам купли-продажи, мены), то облагаемый налогом доход от продажи такой квартиры может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы наследодателя на ее приобретение (письма Минфина России от 13.11.2019 № 03-04-05/87538, от 28.12.2022 № 03-04-09/128950 и проч.). Вместе с тем, если наследодатель сам приобрел квартиру на безвозмездном основании (в порядке дарения, приватизации, по наследству), то документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры у наследодателя, очевидно, будут отсутствовать, в силу чего применить данный вариант налогового вычета наследник не сможет (см., например, письмо ФНС России от 10.04.2020 № БС-4-11/6106@).

В заключение следует обратить внимание на положение абз. 1 п. 2 ст. 214.10 НК РФ, согласно которому если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимости составляют меньше 70% кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на данный объект, то в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта принимаются равными 70% кадастровой стоимости этого объекта. Иными словами, в погоне за налоговыми вычетами не следует занижать цену продаваемого жилого помещения.

Вы также можете прочитать подробную статью, размещенную на нашем  сайте, где  рассказывается о том, как рассчитать и уменьшить сумму налога с продажи квартиры и в каких случаях его платить не нужно.