«Российской газеты»
Оформление коллективного договора с управляющей компанией
Я являюсь председателем совета МКД. УК сообщила, что необходимо переоформить договор с собственниками МКД. Раньше договор управления предоставлялся на подпись каждому собственнику индивидуально, сейчас вышел новый закон, по которому договор с УК заключается по решению общего собрания собствеников МКД, т.е. собственники большинством голосов принимают решение заключить договор с управляющей организацией. Получается что-то вроде коллективного договора, где одной стороной выступает УК, а другой все собственники МКД. Какие могут быть последствия у данного типа договора? Возможно ли заключить договор с УК по-старому, когда каждый собственник заключает договор индивидуально?
Пункт 4 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ относит выбор способа управления многоквартирным домом к исключительной компетенции общего собрания собственников.
Часть 3 ст. 161 ЖК РФ устанавливает правомочие общего собственников многоквартирным домом выбрать и изменить способ управления в любое время на основании его решения.
Одним из способов управления является управление управляющей организацией.
В силу ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами.
Договор может быть составлен в письменной или в электронной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Обратите внимание, что несмотря на подписание единого договора управления, каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.
Оговорка о том, что стороной договора выступают собственники, обладающие более чем 50% голосов, сделана еще в 2011 году (ЖК РФ в редакции Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ).
С самой первой редакции ЖК РФ было предусмотрено, что договор заключается на условиях, определенных в решении общего собрания собственников.
Важно, что всегда условия договора управления были для всех собственников одинаковыми, нельзя было отдельному гражданину внести собственные коррективы в текст договора (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ). Эта норма также не измена с момента первой публикации ЖК РФ.
В вашей ситуации управляющая организация лукавит, пытаясь заставить граждан принять решения, не основанные на положениях закона.
Можно предположить, что срок договора управления заканчивается, а управляющая организация пытается навязать собственникам договор в новой редакции.
Никакого обязательного требования о перезаключении договора закон не содержит.
Рекомендуем уточнить срок действия существующего договора управления. Если он истекает, стоит рассмотреть возможность заключения нового договора управления, но при этом его необходимо проработать, чтобы собственники, опираяясь на него, могли защитить свои права.